ਵਾਧਾ ਅਸਾਵੇਂ ਢੰਗ ਨਾਲ ਰਾਜਧਾਨੀ ਦੇ ਆਲੇ-ਦੁਆਲੇ ਦੇ ਉਪਨਗਰਾਂ ਵਿੱਚ ਗਿਆ: 2016 ਅਤੇ 2021 ਦੀਆਂ ਮਰਦਮਸ਼ੁਮਾਰੀਆਂ ਦੇ ਵਿਚਕਾਰ ਸੇਂਟ ਜੌਨਜ਼ (St. John's) ਸ਼ਹਿਰ 1.5% ਵਧਿਆ, ਜਦਕਿ Paradise 7.3% ਅਤੇ Conception Bay South 3.7% ਵਧੇ। ਸ਼ਹਿਰ ਦੀ ਕਮਰਸ਼ੀਅਲ ਮਿਲ ਰੇਟ 29.5 ਹੈ, ਜਦਕਿ Paradise, Conception Bay South ਅਤੇ Mount Pearl ਵਿੱਚ ਇਹ 11.5 ਹੈ, ਅਤੇ ਇਸ ਨੇ 2026 ਦੀ ਪਹਿਲੀ ਤਿਮਾਹੀ ਵਿੱਚ ਨਵੀਂ ਰਿਹਾਇਸ਼ੀ ਉਸਾਰੀ ਪਰਮਿਟ ਦੀਆਂ 34 ਅਰਜ਼ੀਆਂ ਵਿੱਚੋਂ 9 ਮਨਜ਼ੂਰ ਕੀਤੀਆਂ।
2026 ਦੀ ਪਹਿਲੀ ਤਿਮਾਹੀ ਵਿੱਚ ਸੇਂਟ ਜੌਨਜ਼ ਸ਼ਹਿਰ ਨੇ ਨਵੀਂ ਰਿਹਾਇਸ਼ੀ ਉਸਾਰੀ ਪਰਮਿਟ ਦੀਆਂ 34 ਅਰਜ਼ੀਆਂ ਵਿੱਚੋਂ 9 ਮਨਜ਼ੂਰ ਕੀਤੀਆਂ। ਇਹ 26.5% ਮਨਜ਼ੂਰੀ ਦਰ ਹੈ।
ਇਹ ਛਪਾਈ ਦੀ ਗ਼ਲਤੀ ਨਹੀਂ ਹੈ। ਇਹ ਅੰਕੜਾ ਸ਼ਹਿਰ ਦੇ ਆਪਣੇ Residential Building Permits Dashboard ਤੋਂ ਲਿਆ ਗਿਆ ਹੈ। ਪੂਰੇ 2025 ਦੌਰਾਨ ਸ਼ਹਿਰ ਨੂੰ ਨਵੀਂ ਉਸਾਰੀ ਦੀਆਂ 223 ਅਰਜ਼ੀਆਂ ਮਿਲੀਆਂ ਅਤੇ 133 ਪਰਮਿਟ ਜਾਰੀ ਕੀਤੇ ਗਏ — ਯਾਨੀ 60% ਮਨਜ਼ੂਰੀ ਦਰ। ਰਾਜਧਾਨੀ ਸ਼ਹਿਰ ਨੂੰ ਦਿੱਤੀਆਂ ਗਈਆਂ ਨਵੇਂ ਘਰਾਂ ਦੀਆਂ ਹਰ ਪੰਜ ਅਰਜ਼ੀਆਂ ਵਿੱਚੋਂ ਦੋ ਸ਼ਹਿਰ ਦੀ ਆਪਣੀ ਪ੍ਰਕਿਰਿਆ ਵਿੱਚ ਹੀ ਦਮ ਤੋੜ ਗਈਆਂ, ਉਸ ਹਾਊਸਿੰਗ ਸੰਕਟ ਦੇ ਵਿਚਕਾਰ ਜਿਸ ਨੂੰ ਸ਼ਹਿਰ ਨੇ ਖ਼ੁਦ ਦਰਜ ਕੀਤਾ ਹੈ।
ਸ਼ਹਿਰ ਨੇ 2023 ਵਿੱਚ ਹਾਊਸਿੰਗ ਲੋੜਾਂ ਦੀ ਇੱਕ ਰਿਪੋਰਟ ਤਿਆਰ ਕਰਵਾਈ ਸੀ, ਜਿਸ ਵਿੱਚ ਅੰਦਾਜ਼ਾ ਲਾਇਆ ਗਿਆ ਕਿ ਅੱਜ ਰਿਹਾਇਸ਼ੀ ਯੂਨਿਟਾਂ ਦੀ ਕਮੀ 1,025–1,335 ਹੈ, ਜੋ 2033 ਤੱਕ ਵਧ ਕੇ 3,610–5,310 ਹੋ ਜਾਵੇਗੀ। ਉਸੇ ਸਾਲ ਸ਼ਹਿਰ ਵਿੱਚ ਬਿਲਡਿੰਗ ਪਰਮਿਟਾਂ ਦੀ ਕੀਮਤ ਘਟ ਕੇ $213 ਮਿਲੀਅਨ ਰਹਿ ਗਈ ਸੀ — ਜੋ 2014 ਦੇ $401 ਮਿਲੀਅਨ ਤੋਂ ਘੱਟ ਹੈ, ਯਾਨੀ ਸਿਰਫ਼ ਇੱਕ ਦਹਾਕੇ ਵਿੱਚ ਅਸਲ ਉਸਾਰੀ ਨਿਵੇਸ਼ ਵਿੱਚ 47% ਦੀ ਗਿਰਾਵਟ। ਸ਼ਹਿਰ ਦੇ ਆਲੇ-ਦੁਆਲੇ ਦੇ ਮਰਦਮਸ਼ੁਮਾਰੀ ਮਹਾਂਨਗਰੀ ਖੇਤਰ (CMA) ਵਿੱਚ ਇਕੱਲੇ 2021 ਤੋਂ ਹੁਣ ਤੱਕ ਲਗਭਗ 23,000 ਲੋਕ ਵਧੇ ਹਨ।
ਵਾਧਾ ਆਇਆ। ਰਾਜਧਾਨੀ ਉਸ ਨੂੰ ਫੜ ਨਹੀਂ ਸਕੀ।
ਇਹ ਲੇਖ ਇਸ ਬਾਰੇ ਹੈ ਕਿ ਵਾਧਾ ਅਸਲ ਵਿੱਚ ਕਿੱਥੇ ਗਿਆ, ਰਾਜਧਾਨੀ ਅੰਦਰੋਂ ਖੋਖਲੀ ਹੁੰਦੀ ਜਾ ਰਹੀ ਹੈ ਜਦਕਿ ਉਸ ਦਾ ਮਹਾਂਨਗਰੀ ਖੇਤਰ ਫੈਲ ਰਿਹਾ ਹੈ — ਅਜਿਹਾ ਕਿਉਂ ਹੈ, ਅਤੇ — ਸਭ ਤੋਂ ਅਹਿਮ — ਇਸੇ ਸਮੱਸਿਆ ਦਾ ਸਾਹਮਣਾ ਕਰਨ ਵਾਲੇ ਹੋਰ ਸ਼ਹਿਰਾਂ ਨੇ ਇਸ ਬਾਰੇ ਕੀ ਕੀਤਾ ਹੈ।
ਪਰਵਾਸ ਦਾ ਰੁਝਾਨ
ਸੇਂਟ ਜੌਨਜ਼ ਨਾਲ ਕੀ ਹੋ ਰਿਹਾ ਹੈ, ਇਹ ਦੇਖਣ ਦਾ ਸਭ ਤੋਂ ਸਾਫ਼ ਤਰੀਕਾ ਇਸ ਦੀ ਆਲੇ-ਦੁਆਲੇ ਦੇ ਟਾਊਨਾਂ ਨਾਲ ਤੁਲਨਾ ਕਰਨਾ ਹੈ।
2016 ਅਤੇ 2021 ਦੀਆਂ ਮਰਦਮਸ਼ੁਮਾਰੀਆਂ ਦੇ ਵਿਚਕਾਰ ਸੇਂਟ ਜੌਨਜ਼ ਸ਼ਹਿਰ 1.5% ਵਧਿਆ, ਯਾਨੀ 108,860 ਵਸਨੀਕਾਂ ਤੋਂ 110,515 ਹੋ ਗਿਆ। ਇਨ੍ਹਾਂ ਹੀ ਪੰਜ ਸਾਲਾਂ ਵਿੱਚ Paradise 7.3% ਵਧਿਆ, Conception Bay South 3.7% ਵਧਿਆ, ਅਤੇ ਸਮੁੱਚੇ ਨਿਊਫਾਊਂਡਲੈਂਡ ਅਤੇ ਲੈਬਰਾਡੋਰ ਸੂਬੇ ਦੀ ਆਬਾਦੀ 1.8% ਘਟੀ। ਰਾਜਧਾਨੀ ਆਪਣੇ ਹੀ ਉਪਨਗਰਾਂ ਨਾਲੋਂ ਪੰਜ ਗੁਣਾ ਹੌਲੀ ਰਫ਼ਤਾਰ ਨਾਲ ਵਧ ਰਹੀ ਸੀ।
ਪੂਰਾ ਮਰਦਮਸ਼ੁਮਾਰੀ ਮਹਾਂਨਗਰੀ ਖੇਤਰ 2021 ਵਿੱਚ 220,052 ਤੋਂ ਛਾਲ ਮਾਰ ਕੇ 2025 ਵਿੱਚ 243,478 ਹੋ ਗਿਆ — ਇਹ 10.6% ਦਾ ਉਛਾਲ ਇਮੀਗ੍ਰੇਸ਼ਨ ਦੀ ਬਹਾਲੀ ਅਤੇ ਸਮੁੰਦਰੀ ਤੇਲ (ਆਫ਼ਸ਼ੋਰ ਆਇਲ) ਦੀਆਂ ਗਤੀਵਿਧੀਆਂ ਦੀ ਵਾਪਸੀ ਕਾਰਨ ਆਇਆ — ਜੋ ਆਪਣੇ-ਆਪ ਵਿੱਚ ਇਸ ਖੇਤਰ ਲਈ ਵਾਧੇ ਦੀ ਅਸਾਧਾਰਨ ਦਰ ਹੈ। ਇਹ ਵਾਧਾ ਕਿਤੇ ਤਾਂ ਗਿਆ। Paradise ਦੀ 38 ਸਾਲ ਦੀ ਮੀਡੀਅਨ ਉਮਰ, 67.3% ਰੁਜ਼ਗਾਰ ਦਰ ਅਤੇ ਉਸੇ ਸਮੇਂ ਦੌਰਾਨ ਨਵੀਂ ਰਿਹਾਇਸ਼ੀ ਉਸਾਰੀ ਵਿੱਚ ਇਸ ਦੇ ਹਿੱਸੇ ਨੂੰ ਦੇਖੀਏ, ਤਾਂ ਇਹ ਵਾਧਾ ਅਸਾਵੇਂ ਢੰਗ ਨਾਲ ਸ਼ਹਿਰ ਦੇ ਦੁਆਲੇ ਦੀਆਂ ਮਿਉਂਸਪੈਲਿਟੀਆਂ ਵਿੱਚ ਗਿਆ। ਕੰਮ ਕਰਨ ਦੀ ਉਮਰ ਵਾਲਾ, ਪਰਿਵਾਰ ਵਸਾਉਣ ਵਾਲਾ, ਵੱਧ ਕਮਾਈ ਵਾਲਾ ਵਰਗ — ਉਹ ਵਰਗ ਜਿਸ ਲਈ ਹਰ ਸ਼ਹਿਰ ਮੁਕਾਬਲਾ ਕਰਦਾ ਹੈ — ਸ਼ਹਿਰ ਦੀ ਹੱਦ ਤੋਂ ਦਸ ਮਿੰਟ ਬਾਹਰ ਰਹਿਣਾ ਚੁਣਦਾ ਰਿਹਾ।
ਇਹੀ ਰੁਝਾਨ ਹਾਊਸਿੰਗ ਸਟਾਰਟਸ (ਨਵੇਂ ਘਰਾਂ ਦੀ ਉਸਾਰੀ ਦੀ ਸ਼ੁਰੂਆਤ) ਵਿੱਚ ਵੀ ਦੁਹਰਾਇਆ ਜਾਂਦਾ ਹੈ। ਸ਼ਹਿਰ ਦੀ ਆਪਣੀ State of the Economy ਰਿਪੋਰਟ ਵਿੱਚ ਛਪੇ Canada Mortgage and Housing Corporation (CMHC) ਦੇ ਅੰਕੜਿਆਂ ਅਨੁਸਾਰ, ਪਿਛਲੇ ਦਹਾਕੇ ਦੌਰਾਨ ਸੇਂਟ ਜੌਨਜ਼ ਸ਼ਹਿਰ ਨੂੰ ਪੂਰੇ CMA ਦੇ ਹਾਊਸਿੰਗ ਸਟਾਰਟਸ ਦਾ ਔਸਤਨ ਸਿਰਫ਼ 40% ਤੋਂ ਕੁਝ ਵੱਧ ਹਿੱਸਾ ਮਿਲਿਆ, ਜਦਕਿ CMA ਦੀ ਲਗਭਗ 52% ਆਬਾਦੀ ਇੱਥੇ ਰਹਿੰਦੀ ਹੈ। ਹਰ ਸਾਲ ਰਾਜਧਾਨੀ ਦੇ ਆਲੇ-ਦੁਆਲੇ ਦੇ ਉਪਨਗਰ ਪ੍ਰਤੀ ਵਸਨੀਕ ਰਾਜਧਾਨੀ ਨਾਲੋਂ ਵੱਧ ਘਰ ਬਣਾਉਂਦੇ ਹਨ।
ਵਿਕਾਸ ਦਾ ਜੁਰਮਾਨਾ
ਇਹ ਕਿਉਂ ਹੋ ਰਿਹਾ ਹੈ, ਇਸ ਵਿੱਚ ਕੋਈ ਭੇਤ ਨਹੀਂ ਹੈ। ਸੇਂਟ ਜੌਨਜ਼ ਸ਼ਹਿਰ ਕਮਰਸ਼ੀਅਲ ਮਿਲ ਰੇਟ 29.5 ਵਸੂਲਦਾ ਹੈ। Paradise, Conception Bay South ਅਤੇ Mount Pearl ਤਿੰਨੋਂ 11.5 ਤੇ ਹਨ।
ਇਹ ਫ਼ਰਕ 2.57 ਗੁਣਾ ਹੈ। ਇੱਕ ਮਿਲੀਅਨ ਡਾਲਰ ਦੀ ਕਮਰਸ਼ੀਅਲ ਪ੍ਰਾਪਰਟੀ ਤੇ ਇਹ ਫ਼ਰਕ $18,000 ਸਾਲਾਨਾ ਹੈ - ਹਰ ਸਾਲ, ਹਮੇਸ਼ਾ ਲਈ। ਪੰਜ ਮਿਲੀਅਨ ਡਾਲਰ ਦੀ ਉਸਾਰੀ ਤੇ ਇਹ $90,000 ਸਾਲਾਨਾ ਹੈ। ਸਪ੍ਰੈੱਡਸ਼ੀਟ ਤੱਕ ਪਹੁੰਚ ਰੱਖਣ ਵਾਲਾ ਕੋਈ ਵੀ ਡਿਵੈਲਪਰ ਸੇਂਟ ਜੌਨਜ਼ ਦੇ ਅੰਦਰ ਕਮਰਸ਼ੀਅਲ ਉਸਾਰੀ ਨਹੀਂ ਚੁਣਦਾ, ਜਦੋਂ ਸ਼ਹਿਰ ਦੀਆਂ ਪੂਰੀਆਂ ਸੇਵਾਵਾਂ ਵਾਲੀ ਉਹੋ ਜਿਹੀ ਜ਼ਮੀਨ CBS ਜਾਂ Paradise ਵਿੱਚ ਪੰਜ ਤੋਂ ਪੰਦਰਾਂ ਮਿੰਟ ਦੀ ਡਰਾਈਵ ਤੇ ਮਿਲ ਜਾਂਦੀ ਹੈ। Galway ਇਸੇ ਕਾਰਨ ਬਿਲਕੁਲ ਉੱਥੇ ਹੈ ਜਿੱਥੇ ਹੈ — ਸ਼ਹਿਰ ਦੇ ਪੱਛਮੀ ਕਿਨਾਰੇ ਤੇ, ਉਪਨਗਰਾਂ ਨਾਲ ਲੱਗਦੀ ਹੱਦ ਦੇ ਆਰ-ਪਾਰ ਫੈਲਿਆ ਹੋਇਆ।
ਰਿਹਾਇਸ਼ੀ ਪਾਸੇ ਦੀ ਤਸਵੀਰ ਏਨੀ ਤਿੱਖੀ ਨਹੀਂ, ਪਰ ਦਿਸ਼ਾ ਉਹੀ ਹੈ। ਸ਼ਹਿਰ ਨੇ ਇਕੱਲੇ 2024 ਵਿੱਚ ਆਪਣੀ ਰਿਹਾਇਸ਼ੀ ਮਿਲ ਰੇਟ 9.64% ਵਧਾ ਕੇ 8.3 ਤੋਂ 9.1 ਕਰ ਦਿੱਤੀ, ਜਦਕਿ ਉਪਨਗਰਾਂ ਨੇ ਦਰਾਂ ਨੂੰ ਟਿਕਾਈ ਰੱਖਿਆ। 2024 ਦੇ ਇਸ ਵਾਧੇ ਨਾਲ ਔਸਤ ਘਰ ਮਾਲਕ ਦੇ ਟੈਕਸ ਬਿੱਲ ਵਿੱਚ ਲਗਭਗ $240 ਸਾਲਾਨਾ ਜੁੜ ਗਏ। ਦਸੰਬਰ 2025 ਵਿੱਚ ਪੇਸ਼ ਕੀਤੇ ਗਏ 2026 ਦੇ ਬਜਟ ਨੇ ਦਰ ਨੂੰ 9.1 ਤੇ ਹੀ ਰੱਖਿਆ — ਪਰ ਸਿਰਫ਼ ਇਸ ਲਈ ਕਿ ਪ੍ਰਾਪਰਟੀ ਅਸੈਸਮੈਂਟਾਂ (ਸਰਕਾਰੀ ਮੁਲਾਂਕਣ) ਦੇ ਵਧਣ ਨੇ ਉਹ ਕੰਮ ਕਰ ਦਿੱਤਾ ਜੋ ਪਹਿਲਾਂ ਮਿਲ ਰੇਟ ਦਾ ਵਾਧਾ ਕਰਦਾ ਸੀ। ਖ਼ਰਚਾ 4.8% ਵਧਿਆ ਹੈ; ਘਰ ਮਾਲਕ ਦੋਵੇਂ ਤਰ੍ਹਾਂ ਵੱਧ ਭਰਦਾ ਹੈ।
ਫਿਰ ਨਿਯਮਾਂ ਦੀ ਰੁਕਾਵਟ ਹੈ। ਸੇਂਟ ਜੌਨਜ਼ ਸ਼ਹਿਰ ਨੇ 2024 ਵਿੱਚ ਫ਼ੈਡਰਲ Housing Accelerator Fund ਤੋਂ $10.4 ਮਿਲੀਅਨ ਲਏ, ਸਪੱਸ਼ਟ ਤੌਰ ਤੇ "ਲਾਲ ਫ਼ੀਤਾਸ਼ਾਹੀ ਘਟਾਉਣ" ਲਈ — ਇਹ ਸ਼ਹਿਰ ਵੱਲੋਂ ਹੀ ਇੱਕ ਅਣ-ਕਹੀ ਮਨਜ਼ੂਰੀ ਹੈ ਕਿ ਉਸ ਦੇ ਵਿਕਾਸ ਸੰਬੰਧੀ ਨਿਯਮ ਇੱਕ ਸਮੱਸਿਆ ਸਨ। ਉਸ ਸਾਲ ਜਨਤਕ ਤੌਰ ਤੇ ਬੋਲਦਿਆਂ ਕਾਉਂਸਲਰ Maggie Burton ਨੇ ਇਸ ਪ੍ਰਣਾਲੀ ਬਾਰੇ ਕਿਹਾ: "ਕਿਸੇ ਅਰਜ਼ੀ ਨੂੰ ਮਨਜ਼ੂਰ ਕਰਾਉਣ ਲਈ ਤੁਹਾਨੂੰ ਬਹੁਤ ਸਾਰੇ ਪੜਾਵਾਂ ਵਿੱਚੋਂ ਲੰਘਣਾ ਪੈਂਦਾ ਹੈ, ਅਤੇ ਇਸ ਵਿੱਚ ਜੋਖ਼ਮ ਵੀ ਬਹੁਤ ਹੈ।" ਇਹ ਇੱਕ ਮੌਜੂਦਾ ਕਾਉਂਸਲਰ ਹੈ ਜੋ ਆਪਣੇ ਹੀ ਸ਼ਹਿਰ ਦੀ ਪ੍ਰਕਿਰਿਆ ਦਾ ਵਰਣਨ ਕਰ ਰਹੀ ਹੈ।
Canadian Home Builders Association of Newfoundland and Labrador (CHBA) ਦੇ ਕਾਰਜਕਾਰੀ ਅਹੁਦੇਦਾਰ Kelly Rogers ਨੇ ਅਪ੍ਰੈਲ 2025 ਵਿੱਚ "ਡਿਵੈਲਪਮੈਂਟ ਫ਼ੀਸਾਂ ਅਤੇ ਟੈਕਸਾਂ ਵਿੱਚ ਵਾਧੇ" ਨੂੰ ਉਸਾਰੀ ਦੀ ਸੁਸਤੀ ਦਾ ਇੱਕ ਮੁੱਖ ਕਾਰਨ ਦੱਸਿਆ। CHBA ਇਹ ਗੱਲ ਜਨਤਕ ਤੌਰ ਤੇ ਹਲਕੇ ਵਿੱਚ ਨਹੀਂ ਚੁੱਕਦੀ।
ਸਮਰੱਥਾ ਦਾ ਵਿਰੋਧਾਭਾਸ: ਵਿਸ਼ਾਲ ਜ਼ਮੀਨ, ਹੌਲੀ ਵਾਧਾ
ਸੇਂਟ ਜੌਨਜ਼ ਸ਼ਹਿਰ ਵੱਲੋਂ ਸਭ ਤੋਂ ਵੱਧ ਸੰਭਾਵਨਾ ਵਾਲੀ ਦਲੀਲ ਭੂਗੋਲਿਕ ਹੋਵੇਗੀ: ਸ਼ਹਿਰ 446 ਵਰਗ ਕਿਲੋਮੀਟਰ ਵਿੱਚ ਫੈਲਿਆ ਹੈ, ਇਸ ਵਿੱਚ ਵਾਟਰਸ਼ੈੱਡ ਅਤੇ ਪੇਂਡੂ ਖੇਤਰ ਸ਼ਾਮਲ ਹਨ, ਅਤੇ ਇਸ ਲਈ ਇਸ ਤੋਂ ਛੋਟੇ, ਪੂਰੀ ਤਰ੍ਹਾਂ ਸ਼ਹਿਰੀ ਉਪਨਗਰਾਂ ਜਿੰਨੇ ਸੰਘਣੇ ਵਿਕਾਸ ਦੀ ਆਸ ਨਹੀਂ ਰੱਖੀ ਜਾਣੀ ਚਾਹੀਦੀ। ਅੰਕੜੇ ਇਸ ਦਲੀਲ ਦੀ ਪੁਸ਼ਟੀ ਨਹੀਂ ਕਰਦੇ। ਉਲਟਾ, ਇਹ ਸ਼ਹਿਰ ਨੂੰ ਹੋਰ ਵੀ ਕਸੂਰਵਾਰ ਠਹਿਰਾਉਂਦੇ ਹਨ।
2021 ਦੀ ਮਰਦਮਸ਼ੁਮਾਰੀ ਅਨੁਸਾਰ ਨੌਰਥਈਸਟ ਐਵਲੌਨ (ਆਬਾਦੀ ਦੇ ਕ੍ਰਮ ਅਨੁਸਾਰ)
- ਸੇਂਟ ਜੌਨਜ਼ ਸ਼ਹਿਰ — 446.04 ਵਰਗ ਕਿਮੀ ਜ਼ਮੀਨ ਤੇ 110,515 ਵਸਨੀਕ। ਘਣਤਾ: 248 ਲੋਕ/ਵਰਗ ਕਿਮੀ। 2016–2021 ਦਾ ਵਾਧਾ: +1.5%.
- Conception Bay South — 59.72 ਵਰਗ ਕਿਮੀ ਤੇ 27,168 ਵਸਨੀਕ। ਘਣਤਾ: 455/ਵਰਗ ਕਿਮੀ। ਵਾਧਾ:+3.7%.
- Paradise — 29.67 ਵਰਗ ਕਿਮੀ ਤੇ 22,957 ਵਸਨੀਕ। ਘਣਤਾ: 774/ਵਰਗ ਕਿਮੀ। ਵਾਧਾ: +7.3%.
- Mount Pearl — 15.65 ਵਰਗ ਕਿਮੀ ਤੇ 22,477 ਵਸਨੀਕ। ਘਣਤਾ: 1,436/ਵਰਗ ਕਿਮੀ (ਪੂਰੀ ਤਰ੍ਹਾਂ ਵਸਿਆ ਹੋਇਆ)। ਵਾਧਾ: −2.8%।
- Portugal Cove–St. Philip's — 57.61 ਵਰਗ ਕਿਮੀ ਤੇ 8,415 ਵਸਨੀਕ। ਘਣਤਾ: 146/ਵਰਗ ਕਿਮੀ। ਵਾਧਾ:+3.3%.
- Torbay* — 34.89 ਵਰਗ ਕਿਮੀ ਤੇ 7,852 ਵਸਨੀਕ। ਘਣਤਾ: 225/ਵਰਗ ਕਿਮੀ। ਵਾਧਾ: −0.6%।
- Logy Bay–Middle Cove–Outer Cove — 16.99 ਵਰਗ ਕਿਮੀ ਤੇ 2,364 ਵਸਨੀਕ। ਘਣਤਾ: 139/ਵਰਗ ਕਿਮੀ। ਵਾਧਾ: +6.4%.
*Torbay ਦਾ 2016–2021 ਦਾ ਅੰਕੜਾ ਅਮਲੀ ਤੌਰ ਤੇ ਡਿਵੈਲਪਮੈਂਟ ਦੀ ਸੁਸਤੀ ਨੂੰ ਦਰਸਾਉਂਦਾ ਹੈ, ਜੋ ਟਾਊਨ ਦੀ ਭਵਿੱਖ ਦੀ ਯੋਜਨਾਬੱਧ ਪਾਣੀ ਸਪਲਾਈ South Pond ਦੇ PFAS ਪ੍ਰਦੂਸ਼ਣ ਨਾਲ ਜੁੜੀ ਹੋਈ ਹੈ; ਇਹ ਪ੍ਰਦੂਸ਼ਣ St. John's International Airport ਦੀ ਫ਼ੈਡਰਲ ਫ਼ਾਇਰਫ਼ਾਈਟਰ ਟ੍ਰੇਨਿੰਗ ਸਾਈਟ (1980 ਦੇ ਦਹਾਕੇ ਦੇ ਸ਼ੁਰੂ ਤੋਂ 2004 ਤੱਕ ਸਰਗਰਮ) ਤੋਂ ਆਇਆ। ਨਵੰਬਰ 2024 ਵਿੱਚ Federal Court of Canada ਵਿੱਚ ਦਾਇਰ ਇੱਕ ਕਲਾਸ ਐਕਸ਼ਨ ਵਿੱਚ Torbay ਅਤੇ Logy Bay–Middle Cove–Outer Cove ਦੇ ਲਗਭਗ 700 ਪ੍ਰਭਾਵਿਤ ਘਰ ਸ਼ਾਮਲ ਹਨ। ਇਸ ਰੁਕਾਵਟ ਨੂੰ ਹਟਾ ਕੇ ਦੇਖੀਏ ਤਾਂ ਇਸ ਸਮੇਂ ਦੌਰਾਨ Torbay ਦਾ ਕੁਦਰਤੀ ਰੁਝਾਨ ਲਗਭਗ ਯਕੀਨਨ Paradise/LBMCOC ਦੇ ਵਾਧੇ ਦੇ ਦਾਇਰੇ ਦੇ ਬਰਾਬਰ ਰਹਿੰਦਾ।
ਸੇਂਟ ਜੌਨਜ਼ ਸ਼ਹਿਰ ਕੋਲ 446 ਵਰਗ ਕਿਲੋਮੀਟਰ ਜ਼ਮੀਨ ਦਾ ਕੰਟਰੋਲ ਹੈ। ਸੂਚੀ ਵਿੱਚ ਦਿੱਤੀਆਂ ਆਲੇ-ਦੁਆਲੇ ਦੀਆਂ ਛੇ ਮਿਉਂਸਪੈਲਿਟੀਆਂ ਦਾ ਕੁੱਲ ਜ਼ਮੀਨੀ ਖੇਤਰ 214.5 ਵਰਗ ਕਿਮੀ ਹੈ — ਜੋ ਇਕੱਲੀ ਰਾਜਧਾਨੀ ਕੋਲ ਮੌਜੂਦ ਜ਼ਮੀਨ ਦੇ ਅੱਧੇ ਤੋਂ ਵੀ ਘੱਟ ਹੈ। ਰਕਬੇ ਦੇ ਹਿਸਾਬ ਨਾਲ ਸੇਂਟ ਜੌਨਜ਼ ਹੀ ਮੈਟਰੋ ਹੈ।
ਹੁਣ ਘਣਤਾ ਦੇਖੋ। Mount Pearl ਵਿੱਚ ਪ੍ਰਤੀ ਵਰਗ ਕਿਲੋਮੀਟਰ 1,436 ਲੋਕ ਹਨ। Paradise ਵਿੱਚ 774। CBS ਵਿੱਚ 455। ਸੇਂਟ ਜੌਨਜ਼ ਸ਼ਹਿਰ 248 ਤੇ ਹੈ — ਜੋ Paradise ਦੀ ਘਣਤਾ ਦਾ ਲਗਭਗ ਇੱਕ-ਤਿਹਾਈ ਅਤੇ Mount Pearl ਦੀ ਘਣਤਾ ਦਾ ਲਗਭਗ ਛੇਵਾਂ ਹਿੱਸਾ ਹੈ। ਰਾਜਧਾਨੀ ਮੈਟਰੋ ਦੀ ਸਭ ਤੋਂ ਘੱਟ ਘਣਤਾ ਵਾਲੀ ਵੱਡੀ ਮਿਉਂਸਪੈਲਿਟੀ ਹੈ, ਇਹ ਵੀ ਕਾਫ਼ੀ ਫ਼ਰਕ ਨਾਲ, ਅਤੇ ਨਾਲ ਹੀ ਸਭ ਤੋਂ ਵੱਧ ਜ਼ਮੀਨ ਵਾਲੀ ਵੀ।
"ਸਾਡੇ ਕੋਲ ਵਾਟਰਸ਼ੈੱਡ ਅਤੇ ਪੇਂਡੂ ਖੇਤਰ ਹਨ" ਵਾਲੀ ਦਲੀਲ ਦੋ ਸਮੱਸਿਆਵਾਂ ਨਾਲ ਟਕਰਾਉਂਦੀ ਹੈ। ਪਹਿਲੀ, ਆਬਾਦੀ ਦਾ ਵਾਧਾ। ਫ਼ੀਸਦੀ ਦੇ ਹਿਸਾਬ ਨਾਲ ਸੇਂਟ ਜੌਨਜ਼ ਸ਼ਹਿਰ ਹਰ ਉਸ ਗੁਆਂਢੀ ਮਿਉਂਸਪੈਲਿਟੀ ਨਾਲੋਂ ਹੌਲੀ ਵਧਿਆ ਜੋ ਕਿਸੇ ਸਰਗਰਮ ਬਾਹਰੀ ਰੁਕਾਵਟ ਹੇਠ ਕੰਮ ਨਹੀਂ ਕਰ ਰਹੀ ਸੀ। ਦੂਜੀ, ਉੱਪਰ ਦਿੱਤੇ ਅੰਕੜਿਆਂ ਵਿੱਚ ਸਭ ਤੋਂ ਧਿਆਨ ਖਿੱਚਣ ਵਾਲਾ ਵਾਧਾ ਸਭ ਤੋਂ ਛੋਟੀਆਂ ਮਿਉਂਸਪੈਲਿਟੀਆਂ ਤੋਂ ਆਇਆ ਹੈ — 30 ਵਰਗ ਕਿਮੀ ਵਾਲਾ Paradise, 17 ਵਰਗ ਕਿਮੀ ਵਾਲਾ Logy Bay–Middle Cove–Outer Cove। ਇਹ ਟਾਊਨ ਸਭ ਤੋਂ ਤੇਜ਼ੀ ਨਾਲ ਇਸ ਲਈ ਵਧ ਰਹੇ ਹਨ ਕਿਉਂਕਿ ਇਨ੍ਹਾਂ ਦੀਆਂ ਮਨਜ਼ੂਰੀ ਦੀਆਂ ਪ੍ਰਕਿਰਿਆਵਾਂ ਤੇਜ਼ ਹਨ, ਇਨ੍ਹਾਂ ਦੀਆਂ ਕਮਰਸ਼ੀਅਲ ਦਰਾਂ ਮੁਕਾਬਲੇ ਵਾਲੀਆਂ ਹਨ ਅਤੇ ਇਨ੍ਹਾਂ ਦੀਆਂ ਕਾਉਂਸਲਾਂ ਵਿਕਾਸ ਚਾਹੁੰਦੀਆਂ ਹਨ। ਇਹ ਇਸ ਲਈ ਨਹੀਂ ਜਿੱਤ ਰਹੇ ਕਿ ਇਨ੍ਹਾਂ ਕੋਲ ਵਰਤੋਂ ਤੋਂ ਬਿਨਾਂ ਪਈ ਜ਼ਮੀਨ ਹੈ। ਇਹ ਇਸ ਲਈ ਜਿੱਤ ਰਹੇ ਹਨ ਕਿ ਇਹ ਆਪਣੇ ਕੋਲ ਮੌਜੂਦ ਥੋੜ੍ਹੀ ਜਿਹੀ ਜ਼ਮੀਨ ਦੀ ਪੂਰੀ ਵਰਤੋਂ ਕਰ ਰਹੇ ਹਨ।
Mount Pearl ਹੱਦ ਤੇ ਪਹੁੰਚ ਚੁੱਕੇ ਮਾਮਲੇ ਦੀ ਮਿਸਾਲ ਹੈ। ਪ੍ਰਤੀ ਵਰਗ ਕਿਲੋਮੀਟਰ 1,436 ਲੋਕਾਂ ਨਾਲ ਪੂਰੀ ਤਰ੍ਹਾਂ ਵਸਿਆ ਹੋਇਆ, ਅਤੇ ਚਾਰੇ ਪਾਸਿਓਂ ਸੇਂਟ ਜੌਨਜ਼ ਅਤੇ Paradise ਨਾਲ ਘਿਰਿਆ ਹੋਇਆ, ਇਸ ਸ਼ਹਿਰ ਕੋਲ ਹੋਰ ਵਧਣ ਦੀ ਸਮਰੱਥਾ ਨਹੀਂ ਬਚੀ। ਇਸ ਦੀ ਆਬਾਦੀ ਅਸਲ ਵਿੱਚ 2016 ਤੋਂ 2021 ਤੱਕ 2.8% ਘਟੀ। ਇੱਥੇ ਇਤਿਹਾਸ ਦਾ ਇੱਕ ਹਵਾਲਾ ਚੁੱਕਣ ਯੋਗ ਹੈ। 1998 ਵਿੱਚ ਸੂਬਾਈ ਸਰਕਾਰ ਨੇ Southlands ਖੇਤਰ ਸੇਂਟ ਜੌਨਜ਼ ਸ਼ਹਿਰ ਨੂੰ ਦੇ ਦਿੱਤਾ। Southlands, Mount Pearl ਦੀਆਂ ਭਵਿੱਖੀ ਵਿਸਥਾਰ ਯੋਜਨਾਵਾਂ ਦਾ ਕੇਂਦਰ ਸੀ — ਇਹ ਉਹ ਗਲਿਆਰਾ ਸੀ ਜਿਸ ਤੇ ਛੋਟਾ ਸ਼ਹਿਰ ਆਪਣੇ ਅਗਲੇ ਵਾਧੇ ਦੇ ਪੜਾਅ ਲਈ ਟੇਕ ਲਾਈ ਬੈਠਾ ਸੀ। Mount Pearl ਨੇ ਇਸ ਤੇ ਟੇਕ ਲਾਈ ਹੋਈ ਸੀ। ਸੂਬੇ ਨੇ ਇਹ ਰਾਜਧਾਨੀ ਨੂੰ ਦੇ ਦਿੱਤਾ। ਸੇਂਟ ਜੌਨਜ਼ ਨੂੰ ਜ਼ਮੀਨ ਮਿਲ ਗਈ। Mount Pearl ਆਪਣੀ ਹੱਦ ਤੇ ਪਹੁੰਚ ਗਿਆ। ਸੇਂਟ ਜੌਨਜ਼ ਨੇ ਜੋ ਮਿਲਿਆ ਉਸ ਦੀ ਵਰਤੋਂ ਉਸ ਰਫ਼ਤਾਰ ਨਾਲ ਨਹੀਂ ਕੀਤੀ ਜਿਸ ਨਾਲ ਇਸ ਦਾ ਛੋਟਾ ਗੁਆਂਢੀ ਕਰਦਾ। ਇਹ ਇੱਕੋ ਫ਼ੈਸਲਾ ਢਾਂਚਾਗਤ ਸਮੱਸਿਆ ਨੂੰ ਛੋਟੇ ਰੂਪ ਵਿੱਚ ਸਮੇਟ ਲੈਂਦਾ ਹੈ: ਰਾਜਧਾਨੀ ਉਹ ਵਿਕਾਸ-ਯੋਗ ਜ਼ਮੀਨ ਆਪਣੇ ਕੋਲ ਰੱਖ ਲੈਂਦੀ ਹੈ ਜਿਸ ਦਾ ਉਹ ਕੁਸ਼ਲਤਾ ਨਾਲ ਵਿਕਾਸ ਨਹੀਂ ਕਰ ਸਕਦੀ ਜਾਂ ਨਹੀਂ ਕਰੇਗੀ, ਜਦਕਿ ਸੰਘਣੇ ਵਸੇ ਗੁਆਂਢੀ ਸਖ਼ਤ ਭੌਤਿਕ ਹੱਦਾਂ ਤੇ ਪਹੁੰਚ ਜਾਂਦੇ ਹਨ।
ਉੱਪਰ ਦੱਸੀ ਹਰ ਗੱਲ ਦਾ ਸਭ ਤੋਂ ਸਾਫ਼ ਮਤਲਬ ਸਿੱਧਾ-ਸਾਦਾ ਹੈ। ਸੇਂਟ ਜੌਨਜ਼ ਸ਼ਹਿਰ ਮੈਟਰੋ ਦੀ ਇਕੋ-ਇਕ ਵੱਡੀ ਮਿਉਂਸਪੈਲਿਟੀ ਹੈ ਜੋ ਹੌਲੀ ਵਧ ਰਹੀ ਹੈ, ਜਦਕਿ ਇਸ ਕੋਲ ਹਾਲੇ ਵੀ ਤੇਜ਼ੀ ਨਾਲ ਵਧਣ ਲਈ ਜ਼ਮੀਨ, ਬੁਨਿਆਦੀ ਢਾਂਚਾ ਅਤੇ ਸੰਸਥਾਗਤ ਸਮਰੱਥਾ ਮੌਜੂਦ ਹੈ। Mount Pearl ਭੂਗੋਲ ਕਰਕੇ ਬੱਝਿਆ ਹੋਇਆ ਹੈ। Torbay ਫ਼ੈਡਰਲ ਪ੍ਰਦੂਸ਼ਣ ਕਰਕੇ ਬੱਝਿਆ ਹੋਇਆ ਸੀ। ਬਾਕੀ ਹਰ ਮਿਉਂਸਪੈਲਿਟੀ ਵਧ ਰਹੀ ਹੈ — ਕੋਈ ਤੇਜ਼ੀ ਨਾਲ, ਕੋਈ ਮੱਧਮ ਰਫ਼ਤਾਰ ਨਾਲ — ਕਿਉਂਕਿ ਉਨ੍ਹਾਂ ਦੀਆਂ ਰੁਕਾਵਟਾਂ ਨੀਤੀਗਤ ਚੋਣਾਂ ਹਨ ਅਤੇ ਉਨ੍ਹਾਂ ਦੀਆਂ ਨੀਤੀਆਂ ਹਾਂ ਕਹਿੰਦੀਆਂ ਹਨ। ਰਾਜਧਾਨੀ ਦੀਆਂ ਰੁਕਾਵਟਾਂ ਵੀ ਨੀਤੀਗਤ ਚੋਣਾਂ ਹਨ। ਇਸ ਦੀਆਂ ਨੀਤੀਆਂ ਨਾਂਹ ਕਹਿੰਦੀਆਂ ਰਹੀਆਂ ਹਨ।
ਸ਼ਹਿਰ ਦਾ ਆਪਣਾ ਕਬੂਲਨਾਮਾ
ਸਭ ਤੋਂ ਵੱਧ ਦੋਸ਼ੀ ਠਹਿਰਾਉਣ ਵਾਲਾ ਸਬੂਤ ਕਿਸੇ ਵਿਰੋਧੀ ਦੇ ਵਿਸ਼ਲੇਸ਼ਣ ਵਿੱਚ ਨਹੀਂ ਹੈ। ਇਹ ਸ਼ਹਿਰ ਦੀ ਆਪਣੀ 2026 Budget Book ਵਿੱਚ ਹੈ, ਜੋ 15 ਦਸੰਬਰ 2025 ਨੂੰ ਪੇਸ਼ ਕੀਤੀ ਗਈ, ਡਿਪਟੀ ਮੇਅਰ Ron Ellsworth ਦੇ ਬਜਟ ਭਾਸ਼ਣ ਵਿੱਚ:
"ਸੇਂਟ ਜੌਨਜ਼ ਵਧ ਰਿਹਾ ਹੈ, ਪਰ ਮਾਲੀਆ ਇਕੱਠਾ ਕਰਨ ਦੀ ਸਾਡੀ ਸਮਰੱਥਾ ਇਸ ਦੇ ਨਾਲ ਨਹੀਂ ਵਧੀ — ਅਸੀਂ ਲਗਭਗ ਪੂਰੀ ਤਰ੍ਹਾਂ ਪ੍ਰਾਪਰਟੀ ਅਤੇ ਪਾਣੀ ਦੇ ਟੈਕਸਾਂ ਤੇ ਨਿਰਭਰ ਹਾਂ, ਜੋ ਟਿਕਾਊ ਨਹੀਂ ਹੈ। ਮਿਉਂਸਪੈਲਿਟੀਆਂ ਬੁਨਿਆਦੀ ਢਾਂਚੇ, ਹਾਊਸਿੰਗ ਅਤੇ ਆਰਥਿਕ ਵਿਕਾਸ ਵਿੱਚ ਭਾਰੀ ਨਿਵੇਸ਼ ਕਰਦੀਆਂ ਹਨ, ਫਿਰ ਵੀ ਮਾਲੀਏ ਦਾ ਲਾਭ ਮੁੱਖ ਤੌਰ ਤੇ ਸਰਕਾਰ ਦੇ ਹੋਰ ਪੱਧਰਾਂ ਨੂੰ ਹੁੰਦਾ ਹੈ। ਸਮਾਗਮ, ਉਸਾਰੀ, ਨੌਕਰੀਆਂ ਪੈਦਾ ਕਰਨਾ ਅਤੇ ਸੈਰ-ਸਪਾਟਾ HST (ਹਾਰਮੋਨਾਈਜ਼ਡ ਸੇਲਜ਼ ਟੈਕਸ) ਅਤੇ ਇਨਕਮ ਟੈਕਸ ਵਿੱਚ ਵੱਡਾ ਯੋਗਦਾਨ ਪਾਉਂਦੇ ਹਨ, ਪਰ ਮਿਉਂਸਪੈਲਿਟੀਆਂ ਨੂੰ ਉਸ ਮਾਲੀਏ ਦਾ ਕੋਈ ਹਿੱਸਾ ਨਹੀਂ ਮਿਲਦਾ।"
ਇਹ ਸੇਂਟ ਜੌਨਜ਼ ਸ਼ਹਿਰ ਹੈ, ਜੋ ਆਪਣੇ ਹੀ ਬਜਟ ਦਸਤਾਵੇਜ਼ ਵਿੱਚ ਕਹਿ ਰਿਹਾ ਹੈ ਕਿ ਵਿੱਤੀ ਮਾਡਲ ਟੁੱਟ ਚੁੱਕਾ ਹੈ। ਮੇਅਰ ਦਾ ਦਫ਼ਤਰ ਹੁਣ ਸੂਬਾਈ ਸਰਕਾਰ ਕੋਲ HST ਦੀ ਸਾਂਝ ਲਈ ਸਰਗਰਮੀ ਨਾਲ ਲਾਬਿੰਗ ਕਰ ਰਿਹਾ ਹੈ, ਕਿਉਂਕਿ ਇਕੱਲਾ ਪ੍ਰਾਪਰਟੀ ਟੈਕਸ ਦਾ ਆਧਾਰ ਸ਼ਹਿਰ ਦੀਆਂ ਸੇਵਾਵਾਂ ਲਈ ਪੈਸਾ ਨਹੀਂ ਜੁਟਾ ਸਕਦਾ। 2026 ਦੇ ਬਜਟ ਵਿੱਚ ਖ਼ਰਚੇ ਦਾ 4.8% ਵਾਧਾ ਲਗਭਗ ਪੂਰੀ ਤਰ੍ਹਾਂ ਮੌਜੂਦਾ ਪ੍ਰਾਪਰਟੀ ਮੁੱਲਾਂ ਦੀ ਮੁੜ-ਅਸੈਸਮੈਂਟ ਨਾਲ ਪੂਰਾ ਕੀਤਾ ਗਿਆ ਹੈ — ਅਸੈਸਮੈਂਟ ਰੋਲ ਵਿੱਚ ਜੋੜੀਆਂ ਗਈਆਂ ਨਵੀਆਂ ਪ੍ਰਾਪਰਟੀਆਂ ਨਾਲ ਨਹੀਂ। ਸ਼ਹਿਰ ਉਨ੍ਹਾਂ ਹੀ ਸੰਪਤੀਆਂ ਵਿੱਚੋਂ ਹੋਰ ਨਿਚੋੜ ਰਿਹਾ ਹੈ, ਕਿਉਂਕਿ ਇਹ ਨਵੀਆਂ ਸੰਪਤੀਆਂ ਉਸ ਰਫ਼ਤਾਰ ਨਾਲ ਨਹੀਂ ਜੋੜ ਰਿਹਾ ਜਿਸ ਨਾਲ ਇਸ ਦੇ ਗੁਆਂਢੀ ਜੋੜ ਰਹੇ ਹਨ।
ਇਹ ਉਸ ਚੀਜ਼ ਦੀ ਪਾਠ-ਪੁਸਤਕੀ ਪਛਾਣ ਹੈ ਜਿਸ ਨੂੰ ਸ਼ਹਿਰੀ ਅਰਥ-ਸ਼ਾਸਤਰੀ ਟੁਕੜਿਆਂ ਵਿੱਚ ਵੰਡੇ ਮਹਾਂਨਗਰੀ ਖੇਤਰ ਵਿੱਚ ਵਿੱਤੀ ਅਸਮਾਨਤਾ ਕਹਿੰਦੇ ਹਨ। ਮੁੱਖ ਸ਼ਹਿਰ ਖੇਤਰੀ ਬੁਨਿਆਦੀ ਢਾਂਚੇ ਦਾ ਖ਼ਰਚ ਚੁੱਕਦਾ ਹੈ — ਵੱਡੇ ਹਸਪਤਾਲ, ਸਮਾਜਿਕ ਸੇਵਾਵਾਂ, ਟ੍ਰਾਂਜ਼ਿਟ ਹੱਬ, ਬੇਘਰਿਆਂ ਲਈ ਸੇਵਾਵਾਂ, ਵਿਰਾਸਤੀ ਇਮਾਰਤਾਂ ਦੀ ਸੰਭਾਲ, ਸੱਭਿਆਚਾਰਕ ਸਹੂਲਤਾਂ — ਪਰ ਟੈਕਸ ਸਿਰਫ਼ ਆਪਣੀਆਂ ਹੱਦਾਂ ਦੇ ਅੰਦਰ ਹੀ ਲਾ ਸਕਦਾ ਹੈ। ਉਪਨਗਰ ਘੱਟ ਟੈਕਸ ਦਿੰਦੇ ਹਨ ਕਿਉਂਕਿ ਉਹ ਇਹ ਖ਼ਰਚੇ ਨਹੀਂ ਚੁੱਕਦੇ। ਕਾਰੋਬਾਰ ਅਤੇ ਵਸਨੀਕ ਸਮਝਦਾਰੀ ਨਾਲ ਪ੍ਰਤੀਕਿਰਿਆ ਕਰਦੇ ਹਨ ਅਤੇ ਉਪਨਗਰਾਂ ਨੂੰ ਚੁਣਦੇ ਹਨ। ਮੁੱਖ ਸ਼ਹਿਰ ਘਾਟਾ ਪੂਰਾ ਕਰਨ ਲਈ ਆਪਣੀਆਂ ਦਰਾਂ ਵਧਾਉਂਦਾ ਹੈ। ਹੋਰ ਕਾਰੋਬਾਰ ਚਲੇ ਜਾਂਦੇ ਹਨ। ਇਹ ਚੱਕਰ ਹੋਰ ਕੱਸਿਆ ਜਾਂਦਾ ਹੈ।
ਸੇਂਟ ਜੌਨਜ਼ ਇਸ ਸਥਿਤੀ ਵਿੱਚ ਪਹੁੰਚਣ ਵਾਲਾ ਪਹਿਲਾ ਸ਼ਹਿਰ ਨਹੀਂ ਹੈ। ਇਹ ਲੰਮੀ ਕਤਾਰ ਵਿੱਚ ਅਗਲਾ ਸ਼ਹਿਰ ਹੈ।
ਹੋਰ ਸ਼ਹਿਰਾਂ ਨੇ ਇਸ ਦਾ ਹੱਲ ਕਿਵੇਂ ਕੱਢਿਆ
ਇਸ ਚੱਕਰ ਨੂੰ ਸੱਚਮੁੱਚ ਤੋੜਨ ਵਾਲੇ ਚਾਰ ਤਰੀਕੇ ਦਰਜ ਕੀਤੇ ਗਏ ਹਨ। ਇਹ ਸਿਆਸੀ ਤੌਰ ਤੇ ਇੱਕੋ ਜਿੰਨੇ ਸੰਭਵ ਨਹੀਂ ਹਨ, ਅਤੇ ਇੱਕੋ ਜਿੰਨੇ ਤੇਜ਼ ਵੀ ਨਹੀਂ ਹਨ।
ਪਹਿਲਾ ਤਰੀਕਾ ਹੈ ਸ਼ਹਿਰਾਂ ਦਾ ਰਲੇਵਾਂ (ਐਮਲਗਾਮੇਸ਼ਨ)। Halifax ਨੇ ਇਹ 1996 ਵਿੱਚ ਕੀਤਾ। ਨੋਵਾ ਸਕੋਸ਼ੀਆ ਸਰਕਾਰ ਨੇ Halifax, Dartmouth, Bedford ਅਤੇ Halifax County ਨੂੰ ਇੱਕ ਹੀ ਮਿਉਂਸਪੈਲਿਟੀ — Halifax Regional Municipality — ਵਿੱਚ ਮਿਲਾਉਣ ਦਾ ਕਾਨੂੰਨ ਬਣਾਇਆ। ਨਵੀਂ ਇਕਾਈ ਨੇ ਇੱਕੋ ਝਟਕੇ ਵਿੱਚ ਪੂਰੇ ਮੈਟਰੋ ਦਾ ਟੈਕਸ ਆਧਾਰ ਆਪਣੇ ਹੱਥ ਲੈ ਲਿਆ, ਕਮਰਸ਼ੀਅਲ ਦਰਾਂ ਨੂੰ ਹੇਠਾਂ ਡੇਗਣ ਦੀ ਦੌੜ ਖ਼ਤਮ ਕਰ ਦਿੱਤੀ, ਅਤੇ ਖੇਤਰੀ ਯੋਜਨਾਬੰਦੀ ਨੂੰ ਇੱਕ ਕਾਉਂਸਲ ਹੇਠ ਇੱਕਮੁੱਠ ਕਰ ਦਿੱਤਾ। ਤਿੰਨ ਦਹਾਕਿਆਂ ਮਗਰੋਂ Halifax CMA, ਸੇਂਟ ਜੌਨਜ਼ CMA ਨਾਲੋਂ ਦੋ ਤੋਂ ਤਿੰਨ ਗੁਣਾ ਤੇਜ਼ੀ ਨਾਲ ਵਧ ਰਿਹਾ ਹੈ, ਅਟਲਾਂਟਿਕ ਕੈਨੇਡਾ ਦਾ ਅਨੁਪਾਤ ਤੋਂ ਵੱਧ ਨਿਵੇਸ਼ ਖਿੱਚਦਾ ਹੈ, ਅਤੇ ਅਟਲਾਂਟਿਕ ਖੇਤਰ ਦੀ ਪ੍ਰਮੁੱਖ ਰਾਜਧਾਨੀ ਵਜੋਂ ਕੰਮ ਕਰਦਾ ਹੈ। Toronto ਨੇ ਇਹੀ 1998 ਵਿੱਚ ਕੀਤਾ। Montreal ਨੇ 2002 ਵਿੱਚ। Indianapolis ਨੇ 1970 ਵਿੱਚ Unigov ਚਲਾਇਆ। Winnipeg ਨੇ 1972 ਵਿੱਚ। ਹਰ ਮਾਮਲੇ ਵਿੱਚ ਨਤੀਜਾ ਵਧੇਰੇ ਮੁਕਾਬਲੇਬਾਜ਼, ਤੇਜ਼ੀ ਨਾਲ ਵਧਦਾ ਮੈਟਰੋ ਅਤੇ ਮੁੱਖ ਸ਼ਹਿਰ ਦੇ ਵਧੇਰੇ ਸਿਹਤਮੰਦ ਵਿੱਤ ਹਨ।
ਨੌਰਥਈਸਟ ਐਵਲੌਨ ਦੇ ਰਲੇਵੇਂ ਦੀ ਚਰਚਾ ਨਿਊਫਾਊਂਡਲੈਂਡ ਅਤੇ ਲੈਬਰਾਡੋਰ ਵਿੱਚ 1990 ਦੇ ਦਹਾਕੇ ਤੋਂ ਮੇਜ਼ ਤੇ ਹੈ ਅਤੇ ਹਰ ਵਾਰ ਸਿਆਸੀ ਤੌਰ ਤੇ ਦਮ ਤੋੜ ਗਈ ਹੈ। ਇਹ ਸਮੱਸਿਆ ਨੂੰ ਸੱਚਮੁੱਚ ਹੱਲ ਕਰਨ ਦੀ ਸਭ ਤੋਂ ਵੱਧ ਸੰਭਾਵਨਾ ਵਾਲਾ ਬਦਲ ਹੈ, ਅਤੇ ਅਗਲੇ ਦਹਾਕੇ ਵਿੱਚ ਅਮਲ ਵਿੱਚ ਆਉਣ ਦੀ ਸਭ ਤੋਂ ਘੱਟ ਸੰਭਾਵਨਾ ਵਾਲਾ ਵੀ।
ਦੂਜਾ ਤਰੀਕਾ ਹੈ ਮਹਾਂਨਗਰੀ ਖੇਤਰ ਦੇ ਟੈਕਸ ਆਧਾਰ ਦੀ ਸਾਂਝ। ਮਿਨੇਸੋਟਾ ਦੀ ਵਿਧਾਨ ਸਭਾ ਵੱਲੋਂ 1971 ਵਿੱਚ ਲਾਗੂ ਕੀਤਾ ਗਿਆ Minneapolis–Saint Paul Fiscal Disparities Program ਸੱਤ ਕਾਉਂਟੀਆਂ ਵਾਲੇ Twin Cities ਖੇਤਰ ਵਿੱਚ ਕਮਰਸ਼ੀਅਲ ਅਤੇ ਉਦਯੋਗਿਕ ਪ੍ਰਾਪਰਟੀ ਟੈਕਸ ਆਧਾਰ ਦੇ ਸਾਲ-ਦਰ-ਸਾਲ ਵਾਧੇ ਦਾ 40% ਇਕੱਠਾ ਕਰਦਾ ਹੈ ਅਤੇ ਇਸ ਨੂੰ ਆਬਾਦੀ ਅਤੇ ਲੋੜ ਦੇ ਹਿਸਾਬ ਨਾਲ ਮੁੜ ਵੰਡ ਦਿੰਦਾ ਹੈ। ਉਪਨਗਰ Bloomington ਵਿੱਚ ਇੱਕ ਨਵੀਂ ਫ਼ੈਕਟਰੀ ਦਾ ਅੰਸ਼ਕ ਲਾਭ Minneapolis ਨੂੰ ਹੁੰਦਾ ਹੈ। ਡਾਊਨਟਾਊਨ ਵਿੱਚ ਇੱਕ ਨਵੇਂ ਦਫ਼ਤਰੀ ਟਾਵਰ ਦਾ ਅੰਸ਼ਕ ਲਾਭ St. Paul ਨੂੰ ਹੁੰਦਾ ਹੈ। ਟੈਕਸ ਰਿਆਇਤਾਂ ਤੇ ਮੁਕਾਬਲਾ ਕਰਨ ਦਾ ਪ੍ਰੇਰਣਾ ਖ਼ਤਮ ਹੋ ਜਾਂਦਾ ਹੈ ਕਿਉਂਕਿ ਕੋਈ ਵੀ ਅਧਿਕਾਰ ਖੇਤਰ ਸਾਰਾ ਲਾਭ ਆਪਣੇ ਕੋਲ ਨਹੀਂ ਰੱਖ ਸਕਦਾ। ਇਹ ਪ੍ਰੋਗਰਾਮ 54 ਸਾਲਾਂ ਤੋਂ ਚੱਲ ਰਿਹਾ ਹੈ, ਇਸ ਨੂੰ ਦੋਵਾਂ ਪ੍ਰਮੁੱਖ ਪਾਰਟੀਆਂ ਦੀ ਹਮਾਇਤ ਹਾਸਲ ਹੈ, ਅਤੇ ਇਹ ਹਰ ਸਾਲ ਲਗਭਗ $500 ਮਿਲੀਅਨ ਮੁੜ ਵੰਡਦਾ ਹੈ। ਮਿਉਂਸਪੈਲਿਟੀਆਂ ਆਪਣੀਆਂ ਕਾਉਂਸਲਾਂ, ਆਪਣੀ ਪਛਾਣ ਅਤੇ ਆਪਣੀ ਖ਼ੁਦਮੁਖ਼ਤਿਆਰੀ ਕਾਇਮ ਰੱਖਦੀਆਂ ਹਨ — ਉਹ ਸਿਰਫ਼ ਕਮਰਸ਼ੀਅਲ ਆਧਾਰ ਦੇ ਵਾਧੇ ਨੂੰ ਸਾਂਝਾ ਕਰਦੀਆਂ ਹਨ।
ਇਹ ਉਹ ਬਦਲ ਹੈ ਜੋ ਇੱਕ ਇਮਾਨਦਾਰ ਸੂਬਾਈ ਸਰਕਾਰ ਨੌਰਥਈਸਟ ਐਵਲੌਨ ਲਈ ਪੇਸ਼ ਕਰੇਗੀ। ਇਹ ਰਲੇਵੇਂ ਨਾਲੋਂ ਸਿਆਸੀ ਤੌਰ ਤੇ ਕਿਤੇ ਸੌਖਾ ਹੈ, ਕਿਉਂਕਿ ਕਿਸੇ ਦਾ ਵੀ ਟਾਊਨ ਹਾਲ ਨਹੀਂ ਖੁੱਸਦਾ।
ਤੀਜਾ ਤਰੀਕਾ ਹੈ ਮੁੱਖ ਸੰਸਥਾਵਾਂ ਦੀ ਅਗਵਾਈ ਵਿੱਚ ਸ਼ਹਿਰ ਦੇ ਕੇਂਦਰ ਦਾ ਨਵ-ਨਿਰਮਾਣ। Pittsburgh ਨੇ ਇਹ ਆਪਣੇ ਸਟੀਲ ਉਦਯੋਗ ਦੇ ਢਹਿ ਜਾਣ ਮਗਰੋਂ ਕੀਤਾ। Carnegie Mellon, University of Pittsburgh ਅਤੇ UPMC ਨੂੰ ਡਾਊਨਟਾਊਨ ਦੇ ਪੁਨਰ-ਵਿਕਾਸ ਦੇ ਸੋਚੇ-ਸਮਝੇ ਇੰਜਣ ਵਜੋਂ ਵਰਤਿਆ ਗਿਆ, ਜੋ ਪੈਦਲ ਚੱਲਣ ਯੋਗ ਇਲਾਕਿਆਂ ਵਿੱਚ ਕੇਂਦਰਿਤ ਸਨ, ਅਤੇ ਜਿਨ੍ਹਾਂ ਨੂੰ Tax-Increment Financing ਜ਼ੋਨਾਂ ਅਤੇ ਬਾਈ-ਰਾਈਟ ਜ਼ੋਨਿੰਗ (ਵਿਸ਼ੇਸ਼ ਮਨਜ਼ੂਰੀ ਤੋਂ ਬਿਨਾਂ ਹੀ ਇਜਾਜ਼ਤ ਦੇਣ ਵਾਲੀ ਜ਼ੋਨਿੰਗ) ਨੇ ਸਹਾਰਾ ਦਿੱਤਾ, ਜਿਸ ਨਾਲ ਪੁਨਰ-ਵਿਕਾਸ ਸਸਤਾ ਹੋ ਗਿਆ। Three Rivers ਵਾਟਰਫ਼ਰੰਟ ਮਿਸ਼ਰਤ-ਵਰਤੋਂ ਦੀ ਰੀੜ੍ਹ ਦੀ ਹੱਡੀ ਬਣ ਗਿਆ। ਅੱਜ Pittsburgh ਦਾ ਕੇਂਦਰ 1980 ਦੇ ਮੁਕਾਬਲੇ ਵਧੇਰੇ ਸੰਘਣਾ, ਵਧੇਰੇ ਜਵਾਨ ਅਤੇ ਵਧੇਰੇ ਅਮੀਰ ਹੈ।
ਓਂਟਾਰੀਓ ਦੇ Hamilton ਨੇ ਆਪਣੇ ਸਟੀਲ ਖੇਤਰ ਦੇ ਪਤਨ ਅਤੇ Burlington ਤੇ Oakville ਵੱਲੋਂ ਵਾਧੇ ਨੂੰ ਉਪਨਗਰਾਂ ਵਿੱਚ ਖਿੱਚ ਲੈਣ ਮਗਰੋਂ ਇਸੇ ਰਣਨੀਤੀ ਦਾ ਕੈਨੇਡੀਅਨ ਰੂਪ ਅਪਣਾਇਆ — ਇਹ ਦੋਵੇਂ Paradise ਅਤੇ CBS ਦੇ ਸਥਾਨਕ ਸਮਾਨ ਹਨ। McMaster University ਮੁੱਖ ਸਹਾਰਾ ਬਣੀ। ਬਰਾਊਨਫ਼ੀਲਡ ਪੁਨਰ-ਵਿਕਾਸ ਪ੍ਰੋਗਰਾਮਾਂ ਨੇ ਪੁਰਾਣੀ ਉਦਯੋਗਿਕ ਜ਼ਮੀਨ ਨੂੰ ਵਰਤੋਂ ਯੋਗ ਬਣਾਇਆ। ਕਮਰਸ਼ੀਅਲ ਅਤੇ ਰਿਹਾਇਸ਼ੀ ਮਿਲ ਰੇਟ ਦੇ ਅਨੁਪਾਤ ਨੂੰ ਹੌਲੀ-ਹੌਲੀ ਘਟਾਇਆ ਜਾ ਰਿਹਾ ਹੈ। ਤੀਹ ਸਾਲ ਦੀ ਗਿਰਾਵਟ ਮਗਰੋਂ ਹੁਣ ਆਬਾਦੀ ਦੀ ਬਹਾਲੀ ਅਸਲੀ ਹੈ।
ਸੇਂਟ ਜੌਨਜ਼ ਲਈ Elizabeth Avenue ਅਤੇ Prince Philip Drive ਦੇ ਨਾਲ-ਨਾਲ ਫੈਲੀ ਸੰਸਥਾਗਤ ਪੱਟੀ — Memorial University, Marine Institute ਅਤੇ Health Sciences Centre — ਪਹਿਲਾਂ ਹੀ ਇੱਕ ਚਾਲੂ ਮੁੱਖ ਸਹਾਰਾ ਇਲਾਕੇ ਵਜੋਂ ਕੰਮ ਕਰਦੀ ਹੈ, ਜੋ ਖੋਜ, ਰੁਜ਼ਗਾਰ ਅਤੇ ਆਪਣੇ ਨਾਲ ਲੱਗਦੇ ਨੇਬਰਹੁੱਡਾਂ ਨੂੰ ਸਹਾਰਾ ਦਿੰਦੀ ਹੈ। ਫ਼ੌਰੀ ਸਮੱਸਿਆ ਇੱਥੇ ਨਹੀਂ ਹੈ।
ਫ਼ੌਰੀ ਸਮੱਸਿਆ ਡਾਊਨਟਾਊਨ ਹੈ। ਡਾਊਨਟਾਊਨ ਦਾ ਕੇਂਦਰ — Water Street, Duckworth Street, George Street, ਕੈਥੇਡ੍ਰਲ ਡਿਸਟ੍ਰਿਕਟ ਅਤੇ ਬੰਦਰਗਾਹ ਦਾ ਕੰਢਾ — ਸ਼ਹਿਰ ਦੀ ਸਭ ਤੋਂ ਸਾਫ਼ ਦਿਸਣ ਵਾਲੀ ਸੰਪਤੀ ਅਤੇ ਇਸ ਦੀ ਮੁੱਖ ਵਿਰਾਸਤੀ ਤੇ ਸੈਰ-ਸਪਾਟੇ ਵਾਲੀ ਪਛਾਣ ਹੈ। ਇਹ ਉਹ ਇਲਾਕਾ ਵੀ ਹੈ ਜਿੱਥੇ ਅੰਦਰੋਂ ਖੋਖਲਾ ਹੋਣਾ ਸਭ ਤੋਂ ਸਾਫ਼ ਪੜ੍ਹਿਆ ਜਾ ਸਕਦਾ ਹੈ। ਖਾਲੀ ਉੱਪਰਲੀਆਂ ਮੰਜ਼ਿਲਾਂ, ਪ੍ਰਮੁੱਖ ਪਲਾਟਾਂ ਤੇ ਖੁੱਲ੍ਹੀ ਪਾਰਕਿੰਗ, George Street ਵਾਲੀ ਪੱਟੀ ਤੋਂ ਬਾਹਰ ਗਰਾਊਂਡ-ਫ਼ਲੋਰ ਦੀਆਂ ਖਾਲੀ ਦੁਕਾਨਾਂ, ਅਤੇ ਦੋ ਦਹਾਕਿਆਂ ਤੋਂ ਲਗਭਗ ਇੱਕੋ ਥਾਂ ਖੜ੍ਹੀ ਡਾਊਨਟਾਊਨ ਦੀ ਰਿਹਾਇਸ਼ੀ ਆਬਾਦੀ — ਇਹ ਸਭ ਇੱਕੋ ਬੁਨਿਆਦੀ ਸਮੱਸਿਆ ਨੂੰ ਦਰਸਾਉਂਦੇ ਹਨ: ਵਿਕਾਸ ਦਾ ਮਾਡਲ ਸ਼ਹਿਰ ਦੇ ਦਿਲ ਵਿੱਚ ਘਣਤਾ ਬਣਾਉਣ ਦੀ ਥਾਂ ਵਾਧੇ ਨੂੰ ਬਾਹਰ ਉਪਨਗਰਾਂ ਵੱਲ ਧੱਕਦਾ ਰਿਹਾ ਹੈ। The Rooms, St. John's Convention Centre ਅਤੇ ਬੰਦਰਗਾਹ ਦਾ ਕੰਢਾ ਅਸਲੀ ਸਹਾਰੇ ਹਨ। ਪਰ ਇਨ੍ਹਾਂ ਵਿੱਚੋਂ ਕਿਸੇ ਨੂੰ ਵੀ ਹਾਲੇ ਤੱਕ ਡਾਊਨਟਾਊਨ ਦੀ ਤਾਲਮੇਲ ਵਾਲੀ ਨਵ-ਨਿਰਮਾਣ ਰਣਨੀਤੀ ਦੇ ਇੰਜਣ ਵਜੋਂ ਨਹੀਂ ਦੇਖਿਆ ਜਾ ਰਿਹਾ।
ਚੌਥਾ ਤਰੀਕਾ ਹੈ ਸੂਬਾਈ ਮਾਲੀਏ ਦੀ ਸਾਂਝ। ਇਹ ਉਹ ਬਦਲ ਹੈ ਜੋ ਸੇਂਟ ਜੌਨਜ਼ ਸ਼ਹਿਰ ਇਸ ਵੇਲੇ ਮੰਗ ਰਿਹਾ ਹੈ। ਕਿਊਬੈਕ ਆਪਣੇ QST ਅਤੇ ਬਾਲਣ ਟੈਕਸ ਦੇ ਮਾਲੀਏ ਦਾ ਇੱਕ ਹਿੱਸਾ ਮਿਉਂਸਪੈਲਿਟੀਆਂ ਨਾਲ ਸਾਂਝਾ ਕਰਦਾ ਹੈ। ਫ਼ੈਡਰਲ Canada Community-Building Fund ਇਹੀ ਕੰਮ ਰਾਸ਼ਟਰੀ ਪੱਧਰ ਤੇ ਕਰਦਾ ਹੈ। ਨੌਰਥਵੈਸਟ ਟੈਰੀਟਰੀਜ਼ ਆਪਣਾ ਇਲਾਕਾਈ ਮਾਲੀਆ ਸਾਂਝਾ ਕਰਦਾ ਹੈ। ਯੂਰਪ ਦੇ ਜ਼ਿਆਦਾਤਰ ਦੇਸ਼ ਮਿਉਂਸਪਲ ਵਿੱਤ ਨੂੰ ਮੂਲ ਰੂਪ ਵਿੱਚ ਇਸੇ ਤਰ੍ਹਾਂ ਸੰਭਾਲਦੇ ਹਨ। ਇਹ ਕੰਮ ਕਰਦਾ ਹੈ। ਇਹ ਸਿਆਸੀ ਤੌਰ ਤੇ ਸਭ ਤੋਂ ਸੌਖੀ ਮੰਗ ਹੈ। ਪਰ ਇਹ ਚਾਰਾਂ ਬਦਲਾਂ ਵਿੱਚੋਂ ਸਭ ਤੋਂ ਘੱਟ ਕਾਫ਼ੀ ਵੀ ਹੈ, ਕਿਉਂਕਿ ਇਹ ਮਾਲੀਏ ਦੇ ਪਾੜੇ ਨੂੰ ਤਾਂ ਭਰ ਦਿੰਦਾ ਹੈ ਪਰ ਅੰਦਰ ਛੁਪੀ ਢਾਂਚਾਗਤ ਸਮੱਸਿਆ — ਦਰਾਂ ਕਾਰਨ ਕਾਰੋਬਾਰਾਂ ਦੇ ਭੱਜਣ — ਨੂੰ ਠੀਕ ਨਹੀਂ ਕਰਦਾ।
Saint John ਦੀ ਤੁਲਨਾ
ਸੇਂਟ ਜੌਨਜ਼ ਲਈ ਸਭ ਤੋਂ ਅਹਿਮ ਤੁਲਨਾ-ਮਿਸਾਲ ਮਿਨੇਸੋਟਾ ਜਾਂ Pittsburgh ਵਿੱਚ ਨਹੀਂ ਹੈ। ਇਹ ਨਿਊ ਬਰੰਜ਼ਵਿਕ ਵਿੱਚ ਹੈ।
ਪੰਜ ਸਾਲ ਪਹਿਲਾਂ Saint John, NB ਬਿਲਕੁਲ ਉਸੇ ਤਰ੍ਹਾਂ ਦਿਖਦਾ ਸੀ ਜਿਵੇਂ ਅੱਜ ਸੇਂਟ ਜੌਨਜ਼, NL ਦਿਖਦਾ ਹੈ: ਘਟਦੀ ਆਬਾਦੀ, ਖੋਖਲਾ ਹੁੰਦਾ ਕੇਂਦਰ, Quispamsis ਅਤੇ Rothesay ਵੱਲੋਂ ਉਪਨਗਰਾਂ ਵਿੱਚ ਵਾਧੇ ਨੂੰ ਖਿੱਚ ਲੈਣਾ, ਪ੍ਰਾਪਰਟੀ ਟੈਕਸ ਤੇ ਲੋੜੋਂ ਵੱਧ ਨਿਰਭਰਤਾ, ਅਤੇ ਕਾਰਵਾਈ ਵਿੱਚ ਸੁਸਤ ਸੂਬਾਈ ਸਰਕਾਰ। 2024 ਵਿੱਚ Saint John ਨੇ 3.9% ਦੀ ਆਬਾਦੀ ਵਾਧਾ ਦਰ ਦਰਜ ਕੀਤੀ — ਜੋ 1980 ਦੇ ਦਹਾਕੇ ਦੇ ਸ਼ੁਰੂ ਤੋਂ ਬਾਅਦ ਸ਼ਹਿਰ ਦੀ ਸਭ ਤੋਂ ਉੱਚੀ ਦਰ ਹੈ। ਮਰਦਮਸ਼ੁਮਾਰੀ ਮਹਾਂਨਗਰੀ ਖੇਤਰ 2.4% ਵਧਿਆ। ਖੇਤਰੀ ਵਾਧੇ ਦਾ 87% ਸ਼ਹਿਰ ਦੀਆਂ ਹੱਦਾਂ ਦੇ ਅੰਦਰ ਗਿਆ।
Saint John ਵਿੱਚ ਜੋ ਬਦਲਿਆ ਉਹ ਠੋਸ ਸੀ ਅਤੇ ਦੁਹਰਾਇਆ ਜਾ ਸਕਦਾ ਹੈ। ਕਾਉਂਸਲ ਨੇ ਜਨਤਕ ਜਵਾਬਦੇਹੀ ਨਾਲ 2% ਸਾਲਾਨਾ ਵਾਧੇ ਦਾ ਸਪੱਸ਼ਟ ਟੀਚਾ ਮਿੱਥਿਆ। ਸ਼ਹਿਰ ਨੇ ਫ਼ੈਡਰਲ Housing Accelerator Fund ਦਾ ਪੈਸਾ ਮਾਮੂਲੀ ਫੇਰਬਦਲਾਂ ਦੀ ਥਾਂ ਨਿਯਮਾਂ ਦੇ ਸੁਧਾਰ ਤੇ ਜ਼ੋਰ-ਸ਼ੋਰ ਨਾਲ ਲਾਇਆ। ਕਾਉਂਸਲ ਨੇ ਪ੍ਰਾਪਰਟੀ ਟੈਕਸ ਸੁਧਾਰ ਨੂੰ ਇੱਕ ਸੂਬਾਈ ਮੁੱਦੇ ਵਜੋਂ ਪੇਸ਼ ਕੀਤਾ ਜਿਸ ਲਈ ਸੂਬਾਈ ਕਾਰਵਾਈ ਦੀ ਲੋੜ ਹੈ — ਅਤੇ ਇਸ ਨੂੰ ਸਿਆਸੀ ਹਮਾਇਤ ਮਿਲੀ। ਲੰਮੇ ਸਮੇਂ ਦਾ ਕਰਜ਼ਾ 46% ਘਟਾ ਕੇ $119 ਮਿਲੀਅਨ ਤੋਂ ਲਗਭਗ $64 ਮਿਲੀਅਨ ਕਰ ਦਿੱਤਾ ਗਿਆ। ਸ਼ਹਿਰ ਦੇ ਵਧਦੇ ਰਹਿਣ ਦੇ ਬਾਵਜੂਦ ਰਿਹਾਇਸ਼ੀ ਟੈਕਸ ਦਰ ਵਿੱਚ ਮਾਮੂਲੀ ਕਟੌਤੀ ਕੀਤੀ ਗਈ।
ਸੇਂਟ ਜੌਨਜ਼, NL ਕੋਲ ਉਹੀ ਫ਼ੈਡਰਲ ਫ਼ੰਡਿੰਗ, ਉਹੀ ਸੂਬਾਈ ਪੈਰਵੀ ਦੇ ਰਾਹ ਅਤੇ ਉਹੀ ਨਿਯਮਾਂ ਦੇ ਸਾਧਨ ਮੌਜੂਦ ਹਨ। ਇਸ ਨੇ ਹਾਲੇ ਤੱਕ ਉਹੋ ਜਿਹੀਆਂ ਸਿਆਸੀ ਚੋਣਾਂ ਨਹੀਂ ਕੀਤੀਆਂ।
ਇੱਥੇ ਅਮਲੀ ਤੌਰ ਤੇ ਕੀ ਕੰਮ ਕਰ ਸਕਦਾ ਹੈ
ਵਿਹਾਰਕ ਰਣਨੀਤੀ ਚਾਰਾਂ ਵਿੱਚੋਂ ਤਿੰਨ ਬਦਲਾਂ ਨੂੰ ਜੋੜਦੀ ਹੈ ਅਤੇ ਰਲੇਵੇਂ ਨੂੰ ਲੰਮੇ ਸਮੇਂ ਦਾ ਟੀਚਾ ਮੰਨਦੀ ਹੈ।
ਸੇਂਟ ਜੌਨਜ਼ ਸ਼ਹਿਰ ਨੂੰ ਕਮਰਸ਼ੀਅਲ ਮਿਲ ਰੇਟ ਪੰਜ ਸਾਲਾਂ ਵਿੱਚ 29.5 ਤੋਂ ਘਟਾ ਕੇ 18–20 ਵੱਲ ਤੇਜ਼ੀ ਨਾਲ ਲਿਆਉਣੀ ਚਾਹੀਦੀ ਹੈ — ਜਿਸ ਦਾ ਖ਼ਰਚਾ ਸੂਬੇ ਤੋਂ HST ਦੀ ਸਾਂਝ ਅਤੇ ਨਿਰਧਾਰਤ ਪੁਨਰ-ਵਿਕਾਸ ਡਿਸਟ੍ਰਿਕਟਾਂ ਤੋਂ Tax-Increment Financing ਰਾਹੀਂ ਮਿਲੇ ਪੈਸੇ ਨਾਲ ਪੂਰਾ ਕੀਤਾ ਜਾਵੇ। ਡਾਊਨਟਾਊਨ ਦੇ ਕੇਂਦਰ — Water Street, Duckworth Street, George Street ਅਤੇ ਬੰਦਰਗਾਹ ਦੇ ਕੰਢੇ — ਨੂੰ ਬਾਈ-ਰਾਈਟ ਜ਼ੋਨਿੰਗ, ਤੇਜ਼ ਪਰਮਿਟ ਪ੍ਰਕਿਰਿਆ, ਪਹਿਲਾਂ ਤੋਂ ਮਨਜ਼ੂਰ ਵਿਰਾਸਤ ਨਾਲ ਮੇਲ ਖਾਂਦੇ ਇਮਾਰਤੀ ਡਿਜ਼ਾਈਨਾਂ, ਅਤੇ ਉੱਪਰਲੀਆਂ ਮੰਜ਼ਿਲਾਂ ਨੂੰ ਰਿਹਾਇਸ਼ ਵਿੱਚ ਬਦਲਣ ਅਤੇ ਖੁੱਲ੍ਹੀ ਪਾਰਕਿੰਗ ਵਾਲੇ ਪਲਾਟਾਂ ਤੇ ਖਾਲੀ ਥਾਂ ਭਰਨ ਲਈ ਨਿਸ਼ਾਨਾਬੱਧ ਪ੍ਰੋਤਸਾਹਨਾਂ ਵਾਲੇ ਤਰਜੀਹੀ ਪੁਨਰ-ਵਿਕਾਸ ਡਿਸਟ੍ਰਿਕਟ ਵਜੋਂ ਰਸਮੀ ਰੂਪ ਦੇਣਾ ਚਾਹੀਦਾ ਹੈ।
ਇਸ ਦੇ ਨਾਲ ਹੀ ਸੂਬਾਈ ਸਰਕਾਰ ਦੇ ਸਾਹਮਣੇ Twin Cities ਦੀ ਤਰਜ਼ ਤੇ ਇੱਕ Northeast Avalon Fiscal Disparities Program ਦਾ ਗੰਭੀਰ ਪ੍ਰਸਤਾਵ ਰੱਖਿਆ ਜਾਣਾ ਚਾਹੀਦਾ ਹੈ — ਜਿਸ ਨੂੰ ਸਪੱਸ਼ਟ ਤੌਰ ਤੇ ਰਲੇਵੇਂ ਦੇ ਬਦਲ ਵਜੋਂ ਪੇਸ਼ ਕੀਤਾ ਜਾਵੇ, ਜਿਸ ਨਾਲ ਇਹ ਉਨ੍ਹਾਂ ਉਪਨਗਰਾਂ ਲਈ ਸਿਆਸੀ ਤੌਰ ਤੇ ਸਵੀਕਾਰਯੋਗ ਬਣ ਜਾਂਦਾ ਹੈ ਜੋ ਰਲੇਵੇਂ ਤੋਂ ਡਰਦੇ ਹਨ। Halifax HRM ਅਤੇ Twin Cities ਦੇ ਕੇਸ ਅਧਿਐਨ ਉਹ ਤੁਲਨਾ-ਮਿਸਾਲਾਂ ਹਨ ਜਿਨ੍ਹਾਂ ਨੂੰ ਮੇਜ਼ ਤੇ ਲਿਆਉਣਾ ਚਾਹੀਦਾ ਹੈ।
ਇਸ ਵਿੱਚੋਂ ਕੁਝ ਵੀ ਸਿਧਾਂਤਕ ਨਹੀਂ ਹੈ। ਸਾਧਨ ਮੌਜੂਦ ਹਨ। ਕੇਸ ਅਧਿਐਨ ਮੌਜੂਦ ਹਨ। ਸਵਾਲ ਸਿਆਸੀ ਇੱਛਾ-ਸ਼ਕਤੀ ਦਾ ਹੈ।
ਇਹ ਮਿਉਂਸਪਲ ਸਿਆਸਤ ਤੋਂ ਪਰੇ ਕਿਉਂ ਮਾਇਨੇ ਰੱਖਦਾ ਹੈ
ਜੇ ਨਿਊਫਾਊਂਡਲੈਂਡ ਅਤੇ ਲੈਬਰਾਡੋਰ ਨੇ ਅਟਲਾਂਟਿਕ ਕੈਨੇਡਾ ਵਿੱਚ ਅਰਥ ਭਰਪੂਰ ਥਾਂ ਬਣਾਉਣੀ ਹੈ — ਫ਼ੈਡਰਲ ਨਿਵੇਸ਼ ਲਈ, ਵਪਾਰ ਲਈ, ਯੂਰਪੀ ਸੰਸਥਾਵਾਂ ਨਾਲ ਜੁੜਾਅ ਲਈ, ਸਮੁੰਦਰੀ ਅਤੇ ਜ਼ਮੀਨੀ ਸਰੋਤਾਂ ਦੇ ਵਿਕਾਸ ਦੀ ਅਗਲੀ ਲਹਿਰ ਲਈ — ਤਾਂ ਰਾਜਧਾਨੀ ਨੂੰ ਇੱਕ ਰਾਜਧਾਨੀ ਵਾਂਗ ਕੰਮ ਕਰਨਾ ਪਵੇਗਾ। ਜਿਹੜਾ ਸੇਂਟ ਜੌਨਜ਼ ਆਪਣਾ ਟੈਕਸ ਆਧਾਰ ਗੁਆ ਰਿਹਾ ਹੈ, ਨਵੀਂ ਉਸਾਰੀ ਦੀਆਂ ਹਰ ਚਾਰ ਵਿੱਚੋਂ ਤਿੰਨ ਅਰਜ਼ੀਆਂ ਰੱਦ ਕਰ ਰਿਹਾ ਹੈ, ਅਤੇ ਸੂਬੇ ਨੂੰ HST ਸਾਂਝਾ ਕਰਨ ਲਈ ਕਹਿ ਰਿਹਾ ਹੈ ਕਿਉਂਕਿ ਉਹ ਆਪਣਾ ਖ਼ਰਚਾ ਆਪ ਨਹੀਂ ਚੁੱਕ ਸਕਦਾ, ਉਹ ਅਜਿਹੀ ਰਾਜਧਾਨੀ ਨਹੀਂ ਜੋ ਕਿਸੇ ਗੰਭੀਰ ਸੂਬਾਈ ਅਭਿਲਾਸ਼ਾ ਦਾ ਅਮਲੀ ਕੇਂਦਰ ਬਣ ਸਕੇ। ਫ਼ੈਡਰਲ ਵਿਭਾਗ, NATO ਦੇ ਭਾਈਵਾਲ, ਅਤੇ ਉੱਤਰੀ ਅਮਰੀਕੀ/ਯੂਰਪੀ ਨਿਵੇਸ਼ਕ ਮੇਜ਼ਬਾਨ ਸੂਬੇ ਦਾ ਮੁਲਾਂਕਣ ਕਰਦੇ ਸਮੇਂ ਮੇਜ਼ਬਾਨ ਸ਼ਹਿਰ ਵੱਲ ਦੇਖਦੇ ਹਨ।
ਇਸ ਲੇਖ ਦੇ ਅੰਕੜੇ ਸ਼ਹਿਰ ਚਲਾਉਣ ਵਾਲੇ ਲੋਕਾਂ ਦੀ ਆਲੋਚਨਾ ਨਹੀਂ ਹਨ। ਇਹ ਇੱਕ ਲੰਮੇ ਸਮੇਂ ਦੀ ਢਾਂਚਾਗਤ ਸਮੱਸਿਆ ਦਾ ਵਰਣਨ ਹਨ, ਜਿਸ ਨੂੰ ਸ਼ਹਿਰ ਨੇ ਖ਼ੁਦ ਆਪਣੀ ਬਜਟ ਬੁੱਕ ਵਿੱਚ ਦਰਜ ਕੀਤਾ ਹੈ। ਅਟਲਾਂਟਿਕ ਕੈਨੇਡਾ ਦੇ ਜਿਸ ਵੀ ਸ਼ਹਿਰ ਨੂੰ ਇਸ ਸਮੱਸਿਆ ਦਾ ਸਾਹਮਣਾ ਕਰਨਾ ਪਿਆ, ਉਸ ਨੇ ਇਸ ਨੂੰ ਠੀਕ ਕੀਤਾ ਹੈ। Halifax ਨੇ ਕੀਤਾ। Saint John ਹੁਣ ਕਰ ਰਿਹਾ ਹੈ। Pittsburgh ਅਤੇ Hamilton ਨੇ ਸਾਡੇ ਤੋਂ ਪਹਿਲਾਂ ਕੀਤਾ। ਇਹ ਰਣਨੀਤੀ ਹਾਲੀਆ ਹੈ, ਪਰਖੀ ਹੋਈ ਹੈ, ਅਤੇ ਕੁਝ ਮਾਮਲਿਆਂ ਵਿੱਚ 90 ਮਿੰਟ ਦੀ ਹਵਾਈ ਉਡਾਣ ਦੀ ਦੂਰੀ ਤੇ ਕਿਤਾਬਾਂ ਦੀਆਂ ਸ਼ੈਲਫ਼ਾਂ ਤੇ ਪਈ ਹੈ।
ਵਾਧਾ ਇੱਥੇ ਹੈ। ਸਵਾਲ ਇਹ ਹੈ ਕਿ ਕੀ ਰਾਜਧਾਨੀ ਇਸ ਨੂੰ ਗੁਆਂਢ ਵਿੱਚ ਭੇਜਦੇ ਰਹਿਣ ਦੀ ਚੋਣ ਕਰਦੀ ਰਹੇਗੀ।
L|S Real Estate Group, ਜਿਸ ਦਾ ਦਫ਼ਤਰ 17 Duffy Place Suite 200, St. John's ਵਿੱਚ ਹੈ, ਪੂਰੇ ਨੌਰਥਈਸਟ ਐਵਲੌਨ ਵਿੱਚ ਖਰੀਦਦਾਰਾਂ, ਵੇਚਣ ਵਾਲਿਆਂ ਅਤੇ ਕਮਰਸ਼ੀਅਲ ਗਾਹਕਾਂ ਨਾਲ ਕੰਮ ਕਰਦਾ ਹੈ। ਸਾਡਾ ਮੰਨਣਾ ਹੈ ਕਿ ਖੇਤਰੀ ਰੀਅਲ ਅਸਟੇਟ ਮਾਰਕੀਟ ਨੂੰ ਸਿਰਫ਼ ਸੌਦਿਆਂ ਦੇ ਪੱਖੋਂ ਨਹੀਂ, ਸਗੋਂ ਢਾਂਚਾਗਤ ਪੱਖੋਂ ਸਮਝਣਾ ਸਭ ਤੋਂ ਬਿਹਤਰ ਹੈ। ਸੇਂਟ ਜੌਨਜ਼, Paradise, CBS, Mount Pearl ਅਤੇ ਆਲੇ-ਦੁਆਲੇ ਦੇ ਭਾਈਚਾਰਿਆਂ ਵਿੱਚ ਕਮਰਸ਼ੀਅਲ ਅਤੇ ਰਿਹਾਇਸ਼ੀ ਬ੍ਰੋਕਰੇਜ ਲਈ lsre.ca ਤੇ ਜਾਓ ਜਾਂ 709-771-4448 ਤੇ ਕਾਲ ਕਰੋ।
ਸਰੋਤ
- City of St. John's, 2026 Budget Book ਅਤੇ Budget Speech, 15 ਦਸੰਬਰ 2025
- City of St. John's, 2025 Economic Review, ਮਾਰਚ 2026
- City of St. John's, July 2024 State of the Economy
- City of St. John's, Residential Building Permits Dashboard (2025–2026)
- Statistics Canada, Census of Population, 2016 ਅਤੇ 2021 (ਸੇਂਟ ਜੌਨਜ਼, Mount Pearl, Conception Bay South, Paradise, Portugal Cove–St. Philip's, Torbay ਅਤੇ Logy Bay–Middle Cove–Outer Cove ਲਈ ਆਬਾਦੀ, ਜ਼ਮੀਨੀ ਖੇਤਰ ਅਤੇ ਘਣਤਾ ਦੇ ਅੰਕੜੇ)
- Newfoundland & Labrador Statistics Agency, Population Estimates 2006–2025
- Canada Mortgage and Housing Corporation, Monthly Housing Starts data
- CBC News, "Property taxes going up in 2024 as St. John's struggles with higher costs," ਦਸੰਬਰ 2023
- CBC News, "Red tape, labour shortage preventing homes from being built," ਅਪ੍ਰੈਲ 2025
- CBC News, "St. John's proposes changes to development regulations," ਅਪ੍ਰੈਲ 2024
- CBC News, "Torbay greenlights new water development as residents struggle with town supply, wells," ਜਨਵਰੀ 2026
- The Globe and Mail, "Federal agency failed to track 'forever chemicals' in Newfoundland town's water, residents say," ਅਕਤੂਬਰ 2025
- McInnes Cooper, Southeast Torbay PFAS Class Action ਦੇ ਦਸਤਾਵੇਜ਼ (Federal Court of Canada, ਨਵੰਬਰ 2024 ਤੋਂ ਹੁਣ ਤੱਕ)
- Water Canada, "Torbay Finds Contaminants in Potential Water Supply," ਅਕਤੂਬਰ 2017
- Saint John, NB, "Reason to celebrate: Saint John achieves historic population growth in 2024," ਜਨਵਰੀ 2025
- Twin Cities Fiscal Disparities Program, Metropolitan Council of the Twin Cities (1971 ਤੋਂ ਹੁਣ ਤੱਕ)
- Halifax Regional Municipality Act, 1995