یہ ترقی غیر متناسب طور پر دارالحکومت کے گرد مضافات میں منتقل ہوئی: 2016 اور 2021 کی مردم شماریوں کے درمیان سینٹ جانز (St. John's) شہر میں 1.5% اضافہ ہوا، جبکہ Paradise میں 7.3% اور Conception Bay South میں 3.7% اضافہ ہوا۔ شہر کا کمرشل مِل ریٹ 29.5 ہے، جبکہ Paradise، Conception Bay South اور Mount Pearl میں 11.5 ہے، اور شہر نے 2026 کی پہلی سہ ماہی میں رہائشی تعمیر کے نئے پرمٹ کی چونتیس درخواستوں میں سے نو منظور کیں۔
2026 کی پہلی سہ ماہی میں سینٹ جانز شہر نے رہائشی تعمیر کے نئے پرمٹ کی چونتیس درخواستوں میں سے نو منظور کیں۔ یہ 26.5% منظوری کی شرح ہے۔
یہ چھپائی کی غلطی نہیں ہے۔ یہ تعداد خود شہر کے Residential Building Permits Dashboard سے لی گئی ہے۔ پورے 2025 میں شہر کو نئی تعمیر کی 223 درخواستیں موصول ہوئیں اور 133 پرمٹ جاری کیے گئے — 60% منظوری کی شرح۔ دارالحکومت میں جمع کرائی گئی نئی رہائشی درخواستوں میں سے ہر پانچ میں سے دو شہر کے اپنے ہی عمل میں دم توڑ گئیں، ایک ایسے رہائشی بحران کے بیچ جسے خود شہر نے دستاویزی شکل دی ہے۔
شہر نے 2023 میں ایک ہاؤسنگ نیڈز رپورٹ تیار کروائی جس میں آج 1,025–1,335 یونٹس کی کمی کا تخمینہ لگایا گیا، جو 2033 تک بڑھ کر 3,610–5,310 ہو جائے گی۔ اسی سال شہر میں بلڈنگ پرمٹس کی مالیت گر کر $213 ملین رہ گئی — 2014 میں $401 ملین سے نیچے، یعنی ایک ہی دہائی میں حقیقی تعمیراتی سرمایہ کاری میں 47% کمی۔ شہر کے آس پاس کا مردم شماری کا میٹروپولیٹن علاقہ (Census Metropolitan Area) صرف 2021 کے بعد سے تقریباً 23,000 افراد بڑھ چکا ہے۔
ترقی آئی۔ دارالحکومت اسے سنبھال نہ سکا۔
یہ مضمون اس بارے میں ہے کہ ترقی دراصل کہاں گئی، دارالحکومت اپنے میٹروپولیٹن علاقے کے پھیلنے کے باوجود اندر سے کھوکھلا کیوں ہو رہا ہے، اور — سب سے اہم — اسی مسئلے کا سامنا کرنے والے دوسرے شہروں نے اس کے لیے کیا کیا ہے۔
نقل مکانی کا رجحان
سینٹ جانز کے ساتھ کیا ہو رہا ہے، اسے دیکھنے کا سب سے صاف طریقہ اس کا موازنہ اس کے گرد موجود ٹاؤنز سے کرنا ہے۔
2016 اور 2021 کی مردم شماریوں کے درمیان سینٹ جانز شہر 108,860 رہائشیوں سے بڑھ کر 110,515 ہوا، یعنی 1.5% اضافہ۔ اسی پانچ سالہ مدت میں Paradise میں 7.3% اضافہ ہوا، Conception Bay South میں 3.7% اضافہ ہوا، اور پورے صوبے (نیو فاؤنڈ لینڈ اور لیبراڈور) کی آبادی 1.8% کم ہوئی۔ دارالحکومت اپنے ہی مضافات سے پانچ گنا سست رفتار سے بڑھ رہا تھا۔
مجموعی طور پر مردم شماری کا میٹروپولیٹن علاقہ (CMA) 2021 میں 220,052 سے بڑھ کر 2025 میں 243,478 ہو گیا — 10.6% کا اضافہ، جس کی وجہ امیگریشن کی بحالی اور آف شور تیل کی سرگرمی کی واپسی تھی — جو بجائے خود اس علاقے کے لیے غیر معمولی شرحِ نمو ہے۔ یہ ترقی کہیں نہ کہیں تو گئی۔ Paradise کی میڈین عمر 38 سال، 67.3% روزگار کی شرح، اور اسی عرصے میں نئی رہائشی تعمیر میں اس کے حصے کو دیکھیں تو یہ غیر متناسب طور پر گرد و نواح کی میونسپلٹیز میں گئی۔ کام کرنے کی عمر کا، خاندان بنانے والا، زیادہ کمانے والا آبادیاتی طبقہ — وہ گروہ جس کے لیے ہر شہر مقابلہ کرتا ہے — شہر کی حدود سے دس منٹ باہر رہنے کو ترجیح دے گیا۔
یہ رجحان ہاؤسنگ اسٹارٹس (تعمیر شروع ہونے والے نئے گھر) میں بھی دہرایا جاتا ہے۔ شہر کی اپنی State of the Economy رپورٹ میں شائع ہونے والے Canada Mortgage and Housing Corporation کے ڈیٹا کے مطابق، سینٹ جانز شہر نے پچھلی دہائی میں CMA بھر کے ہاؤسنگ اسٹارٹس کا اوسطاً صرف 40% سے کچھ اوپر حصہ حاصل کیا، حالانکہ اس کے پاس CMA کی تقریباً 52% آبادی ہے۔ ہر سال، دارالحکومت کے گرد مضافات دارالحکومت کے مقابلے میں فی رہائشی زیادہ گھر بناتے ہیں۔
ڈیولپمنٹ پر جرمانہ
یہ کیوں ہو رہا ہے، اس میں کوئی معمہ نہیں۔ سینٹ جانز شہر 29.5 کا کمرشل مِل ریٹ وصول کرتا ہے۔ Paradise، Conception Bay South اور Mount Pearl سب 11.5 پر ہیں۔
یہ فرق 2.57 گنا ہے۔ دس لاکھ ڈالر کی کمرشل پراپرٹی پر یہ فرق سالانہ $18,000 ہے - ہر سال، ہمیشہ کے لیے۔ پچاس لاکھ ڈالر کی تعمیر پر یہ سالانہ $90,000 ہے۔ اسپریڈ شیٹ تک رسائی رکھنے والا کوئی بھی ڈیولپر سینٹ جانز کے اندر کمرشل تعمیر کا انتخاب نہیں کرتا جب شہر کی مکمل خدمات کے ساتھ یکساں زمین CBS یا Paradise میں پانچ سے پندرہ منٹ کی ڈرائیو پر موجود ہو۔ Galway اسی وجہ سے ٹھیک وہیں واقع ہے جہاں وہ ہے — شہر کے مغربی کنارے پر، مضافات کے ساتھ حد پر پھیلا ہوا۔
رہائشی پہلو کم واضح ہے لیکن اسی سمت میں جا رہا ہے۔ شہر نے صرف 2024 میں اپنا رہائشی مِل ریٹ 9.64% بڑھایا، اسے 8.3 سے 9.1 تک لے گیا، جبکہ مضافات نے اپنی حد برقرار رکھی۔ 2024 کے اضافے نے اوسط گھر مالک کے ٹیکس بل میں سالانہ تقریباً $240 کا اضافہ کیا۔ دسمبر 2025 میں پیش کیے گئے 2026 کے بجٹ میں شرح 9.1 پر برقرار رکھی گئی — لیکن صرف اس لیے کہ پراپرٹی کی بڑھتی ہوئی اسیسمنٹس نے وہ کام کیا جو پہلے مِل ریٹ کے اضافے نے کیا تھا۔ اخراجات 4.8% بڑھے ہیں؛ گھر مالک بہرحال زیادہ ادا کرتا ہے۔
پھر ضابطوں کی رکاوٹ بھی ہے۔ سینٹ جانز شہر نے 2024 میں وفاقی Housing Accelerator Fund سے $10.4 ملین حاصل کیے، واضح طور پر “سرخ فیتہ کم کرنے” (“cut down on red tape”) کے لیے — خود شہر کی طرف سے ایک خاموش اعتراف کہ اس کے ڈیولپمنٹ ضوابط ایک مسئلہ تھے۔ کونسلر Maggie Burton نے اسی سال عوامی طور پر اس نظام کے بارے میں کہا: “درخواست منظور کروانے کے لیے آپ کو بہت سے مراحل سے گزرنا پڑتا ہے، اور اس میں بہت زیادہ خطرہ شامل ہے۔” یہ ایک موجودہ کونسلر ہیں جو اپنے ہی شہر کے عمل کو بیان کر رہی ہیں۔
Canadian Home Builders Association of Newfoundland and Labrador کے ایگزیکٹو Kelly Rogers نے اپریل 2025 میں “ڈیولپمنٹ فیس اور ٹیکسوں میں اضافے” کو تعمیراتی سست روی کی ایک بنیادی وجہ قرار دیا۔ CHBA عوامی طور پر یہ بات ہلکے سے نہیں اٹھاتی۔
گنجائش کا تضاد: وسیع زمین، سست ترقی
سینٹ جانز شہر جس دفاع کی سب سے زیادہ پیشکش کرے گا وہ جغرافیائی ہے: شہر 446 مربع کلومیٹر پر پھیلا ہے، اس میں واٹر شیڈز اور دیہی علاقے شامل ہیں، اس لیے اس سے چھوٹے، مکمل شہری مضافات کی طرح گہری ترقی کی توقع نہیں کی جانی چاہیے۔ ڈیٹا اس دفاع کی تائید نہیں کرتا۔ یہ شہر کو مزید قصوروار ٹھہراتا ہے۔
2021 کی مردم شماری کے مطابق نارتھ ایسٹ ایولون (آبادی کے لحاظ سے ترتیب)
- سینٹ جانز شہر — 446.04 مربع کلومیٹر زمین پر 110,515 رہائشی۔ کثافت: 248 افراد فی مربع کلومیٹر۔ 2016–2021 کی نمو: +1.5%.
- Conception Bay South — 59.72 مربع کلومیٹر پر 27,168 رہائشی۔ کثافت: 455 فی مربع کلومیٹر۔ نمو:+3.7%.
- Paradise — 29.67 مربع کلومیٹر پر 22,957 رہائشی۔ کثافت: 774 فی مربع کلومیٹر۔ نمو: +7.3%.
- Mount Pearl — 15.65 مربع کلومیٹر پر 22,477 رہائشی۔ کثافت: 1,436 فی مربع کلومیٹر (مکمل طور پر آباد)۔ نمو: −2.8%۔
- Portugal Cove–St. Philip's — 57.61 مربع کلومیٹر پر 8,415 رہائشی۔ کثافت: 146 فی مربع کلومیٹر۔ نمو:+3.3%.
- Torbay* — 34.89 مربع کلومیٹر پر 7,852 رہائشی۔ کثافت: 225 فی مربع کلومیٹر۔ نمو: −0.6%۔
- Logy Bay–Middle Cove–Outer Cove — 16.99 مربع کلومیٹر پر 2,364 رہائشی۔ کثافت: 139 فی مربع کلومیٹر۔ نمو: +6.4%.
*Torbay کے 2016–2021 کے اعداد و شمار ایک مؤثر ترقیاتی سست روی کی عکاسی کرتے ہیں جو ٹاؤن کے South Pond پر منصوبہ بند مستقبل کے پانی کے ذخیرے کی PFAS آلودگی سے جڑی ہے، جس کا ماخذ سینٹ جانز انٹرنیشنل ایئرپورٹ کا وفاقی فائر فائٹر ٹریننگ سائٹ ہے (جو 1980 کی دہائی کے اوائل سے 2004 تک فعال رہی)۔ نومبر 2024 میں کینیڈا کی وفاقی عدالت میں دائر کیے گئے کلاس ایکشن میں Torbay اور Logy Bay–Middle Cove–Outer Cove کے تقریباً 700 متاثرہ گھرانے شامل ہیں۔ اس رکاوٹ کو ہٹا کر دیکھیں تو Torbay کا فطری رجحان تقریباً یقینی طور پر اس عرصے میں Paradise/LBMCOC کی نمو کی حد کے مطابق ہوتا۔
سینٹ جانز شہر 446 مربع کلومیٹر زمین کو کنٹرول کرتا ہے۔ جدول میں شامل چھ ارد گرد کی میونسپلٹیز کا مجموعی رقبہ 214.5 مربع کلومیٹر ہے — یعنی صرف دارالحکومت کے پاس موجود رقبے کے نصف سے بھی کم۔ رقبے کے لحاظ سے سینٹ جانز ہی میٹرو ہے۔
اب کثافت دیکھیں۔ Mount Pearl میں فی مربع کلومیٹر 1,436 افراد ہیں۔ Paradise میں 774۔ CBS میں 455۔ سینٹ جانز شہر 248 پر ہے — یعنی Paradise کی کثافت کا تقریباً ایک تہائی اور Mount Pearl کی کثافت کا ایک چھٹا حصہ۔ دارالحکومت میٹرو کی بڑی میونسپلٹیز میں واضح فرق سے سب سے کم کثافت والا ہے، اور ساتھ ہی سب سے زیادہ زمین والا بھی۔
“ہمارے پاس واٹر شیڈز اور دیہی علاقے ہیں” کا دفاع دو مسائل سے ٹکراتا ہے۔ پہلا، آبادی میں اضافہ۔ فیصد کی بنیاد پر سینٹ جانز شہر ہر اس پڑوسی میونسپلٹی سے سست رفتار سے بڑھا جو کسی فعال بیرونی رکاوٹ کے تحت کام نہیں کر رہی تھی۔ دوسرا، اوپر کی فہرست میں سب سے نمایاں نمو سب سے چھوٹی میونسپلٹیز سے آتی ہے — 30 مربع کلومیٹر پر Paradise، 17 مربع کلومیٹر پر Logy Bay–Middle Cove–Outer Cove۔ یہ ٹاؤنز اس لیے سب سے تیزی سے بڑھ رہے ہیں کہ ان کے منظوری کے عمل تیز ہیں، ان کے کمرشل ریٹس مسابقتی ہیں، اور ان کی کونسلیں ڈیولپمنٹ چاہتی ہیں۔ وہ اس لیے نہیں جیت رہے کہ ان کے پاس غیر استعمال شدہ زمین ہے۔ وہ اس لیے جیت رہے ہیں کہ وہ اپنی تھوڑی سی زمین کو استعمال کر رہے ہیں۔
Mount Pearl حدِ آخر کی مثال ہے۔ 1,436 افراد فی مربع کلومیٹر پر مکمل طور پر آباد، چاروں طرف سے سینٹ جانز اور Paradise سے گھرا ہوا (landlocked)، اس شہر کے پاس مزید کوئی گنجائش نہیں بچی۔ اس کی آبادی دراصل 2016 سے 2021 تک 2.8% کم ہوئی۔ یہاں ایک تاریخی حاشیہ قابلِ ذکر ہے۔ 1998 میں صوبائی حکومت نے Southlands کا علاقہ سینٹ جانز شہر کو دے دیا۔ Southlands Mount Pearl کے مستقبل کے توسیعی منصوبوں کے لیے مرکزی حیثیت رکھتا تھا — یہ وہ راہداری تھی جس پر چھوٹا شہر اپنے اگلے مرحلۂ نمو کے لیے بھروسا کر رہا تھا۔ Mount Pearl نے اس پر بھروسا کیا تھا۔ صوبے نے اسے دارالحکومت کو دے دیا۔ سینٹ جانز کو زمین مل گئی۔ Mount Pearl اپنی حد کو پہنچ گیا۔ سینٹ جانز نے جو اسے دیا گیا تھا اسے اس رفتار سے استعمال نہیں کیا جس رفتار سے اس کا چھوٹا پڑوسی کرتا۔ وہ ایک فیصلہ ساختی مسئلے کو مختصر شکل میں سمیٹ دیتا ہے: دارالحکومت ایسی ترقی کے قابل زمین اپنے پاس رکھ لیتا ہے جسے وہ مؤثر طور پر ترقی نہیں دے سکتا یا نہیں دینا چاہتا، جبکہ زیادہ کثافت والے پڑوسی سخت جسمانی حدوں کو پہنچ جاتے ہیں۔
اوپر کی باتوں کی سب سے صاف تعبیر سادہ ہے۔ سینٹ جانز شہر میٹرو کی واحد بڑی میونسپلٹی ہے جو سست رفتار سے بڑھ رہی ہے جبکہ اس کے پاس زیادہ تیزی سے بڑھنے کے لیے زمین، انفراسٹرکچر اور ادارہ جاتی صلاحیت اب بھی موجود ہے۔ Mount Pearl جغرافیے سے محدود ہے۔ Torbay وفاقی آلودگی سے محدود تھا۔ ہر دوسری میونسپلٹی بڑھ رہی ہے — کچھ تیزی سے، کچھ معتدل — کیونکہ ان کی رکاوٹیں پالیسی کے انتخاب ہیں اور ان کی پالیسیاں ہاں کہتی ہیں۔ دارالحکومت کی رکاوٹیں بھی پالیسی کے انتخاب ہیں۔ اس کی پالیسیاں انکار کرتی رہی ہیں۔
شہر کا اپنا اعتراف
سب سے سخت ثبوت کسی مخالف کے تجزیے میں نہیں ہے۔ یہ شہر کی اپنی 2026 Budget Book میں ہے، جو 15 دسمبر 2025 کو ڈپٹی میئر Ron Ellsworth کی بجٹ تقریر میں پیش کی گئی:
“سینٹ جانز بڑھ رہا ہے، لیکن آمدنی بڑھانے کی ہماری صلاحیت اس کے ساتھ نہیں چل سکی — ہم تقریباً مکمل طور پر پراپرٹی اور پانی کے ٹیکسوں پر انحصار کرتے ہیں، جو پائیدار نہیں ہے۔ میونسپلٹیاں انفراسٹرکچر، رہائش اور معاشی ترقی میں بھاری سرمایہ کاری کرتی ہیں، پھر بھی آمدنی کا بنیادی فائدہ حکومت کے دوسرے درجوں کو ہوتا ہے۔ تقریبات، تعمیرات، روزگار کی تخلیق اور سیاحت HST اور انکم ٹیکس میں نمایاں حصہ ڈالتے ہیں، لیکن میونسپلٹیوں کو آمدنی کا کوئی حصہ نہیں ملتا۔”
یہ سینٹ جانز شہر ہے، اپنے ہی بجٹ دستاویز میں، یہ بیان کرتے ہوئے کہ مالیاتی ماڈل ٹوٹ چکا ہے۔ میئر کا دفتر اب صوبائی حکومت سے HST میں حصہ داری کے لیے فعال طور پر لابنگ کر رہا ہے کیونکہ صرف پراپرٹی ٹیکس کی بنیاد شہر کی خدمات کی مالی معاونت نہیں کر سکتی۔ 2026 کے بجٹ میں اخراجات میں 4.8% اضافے کی مالی معاونت تقریباً مکمل طور پر موجودہ پراپرٹی ویلیوز کی ازسرِنو تشخیص سے ہو رہی ہے — رول میں شامل کی گئی نئی پراپرٹیز سے نہیں۔ شہر انہی اثاثوں سے مزید نچوڑ رہا ہے، کیونکہ وہ نئے اثاثے اس رفتار سے شامل نہیں کر رہا جس رفتار سے اس کے پڑوسی کر رہے ہیں۔
یہ اس چیز کی نصابی علامت ہے جسے شہری ماہرینِ معاشیات منقسم میٹروپولیٹن علاقے میں مالیاتی عدم مساوات کہتے ہیں۔ مرکزی شہر علاقائی انفراسٹرکچر کا بوجھ اٹھاتا ہے — بڑے ہسپتال، سماجی خدمات، ٹرانزٹ مراکز، بے گھر افراد کی خدمات، ورثے کی دیکھ بھال، ثقافتی سہولیات — لیکن صرف اپنی حدود کے اندر ٹیکس لگا سکتا ہے۔ مضافات کم ٹیکس پیش کرتے ہیں کیونکہ وہ یہ اخراجات نہیں اٹھاتے۔ کاروبار اور رہائشی عقلمندی سے ردِعمل دیتے ہیں اور مضافات کو چنتے ہیں۔ مرکز تلافی کے لیے اپنی شرحیں بڑھاتا ہے۔ مزید کاروبار چلے جاتے ہیں۔ دائرہ تنگ ہوتا جاتا ہے۔
سینٹ جانز یہاں پہنچنے والا پہلا شہر نہیں ہے۔ یہ ایک طویل قطار میں اگلا ہے۔
دوسرے شہروں نے اسے کیسے حل کیا
اس چکر کو واقعی توڑنے کے لیے چار طریقے دستاویزی ہیں۔ یہ سیاسی طور پر یکساں دستیاب نہیں، اور یکساں تیز بھی نہیں۔
پہلا طریقہ انضمام (amalgamation) ہے۔ Halifax نے یہ 1996 میں کیا۔ Nova Scotia کی حکومت نے Halifax، Dartmouth، Bedford اور Halifax County کے ایک ہی میونسپلٹی — Halifax Regional Municipality — میں انضمام کی قانون سازی کی۔ نئے ادارے نے ایک ہی جھٹکے میں پورے میٹرو کی ٹیکس بنیاد حاصل کر لی، کمرشل ریٹس پر نیچے کی طرف دوڑ ختم کر دی، اور علاقائی منصوبہ بندی کو ایک کونسل کے تحت متحد کر دیا۔ تین دہائیوں بعد، Halifax CMA سینٹ جانز CMA سے دو سے تین گنا تیزی سے بڑھتا ہے، اٹلانٹک کینیڈا کی غیر متناسب سرمایہ کاری کو اپنی طرف کھینچتا ہے، اور غالب اٹلانٹک دارالحکومت کے طور پر کام کرتا ہے۔ Toronto نے 1998 میں یہی کیا۔ Montreal نے 2002 میں۔ Indianapolis نے 1970 میں Unigov چلایا۔ Winnipeg نے 1972 میں۔ ہر معاملے میں نتیجہ ایک زیادہ مسابقتی، زیادہ تیزی سے بڑھتا ہوا میٹرو ہے جس میں مرکزی شہر کے مالیات زیادہ صحت مند ہیں۔
نارتھ ایسٹ ایولون کے انضمام کی بحث 1990 کی دہائی سے نیو فاؤنڈ لینڈ اور لیبراڈور میں میز پر ہے اور ہر بار سیاسی طور پر دم توڑ چکی ہے۔ یہ وہ آپشن ہے جو مسئلہ حقیقت میں حل کرنے کا سب سے زیادہ امکان رکھتا ہے، اور وہ آپشن ہے جس کے اگلی دہائی میں ہونے کا سب سے کم امکان ہے۔
دوسرا طریقہ میٹروپولیٹن ٹیکس بنیاد کی شراکت ہے۔ Minneapolis–Saint Paul Fiscal Disparities Program، جسے Minnesota کی مقننہ نے 1971 میں نافذ کیا، سات کاؤنٹیوں پر مشتمل Twin Cities علاقے میں کمرشل اور صنعتی پراپرٹی ٹیکس کی بنیاد میں سال بہ سال اضافے کا 40% جمع کر کے اسے آبادی اور ضرورت کے مطابق دوبارہ تقسیم کرتا ہے۔ مضافاتی Bloomington میں ایک نئی فیکٹری سے Minneapolis کو جزوی فائدہ ہوتا ہے۔ ڈاؤن ٹاؤن میں ایک نیا دفتری ٹاور St. Paul کو جزوی فائدہ پہنچاتا ہے۔ ٹیکس رعایتوں پر مقابلے کا محرک ختم ہو جاتا ہے کیونکہ کوئی بھی دائرۂ اختیار پورا فائدہ نہیں سمیٹتا۔ یہ پروگرام 54 سال سے چل رہا ہے، اسے دو طرفہ (بائی پارٹیزن) حمایت حاصل ہے، اور سالانہ تقریباً $500 ملین دوبارہ تقسیم کرتا ہے۔ میونسپلٹیاں اپنی کونسلیں، اپنی شناخت اور اپنی خودمختاری برقرار رکھتی ہیں — وہ بس کمرشل بنیاد کی ترقی میں شریک ہوتی ہیں۔
یہ وہ آپشن ہے جو ایک دیانت دار صوبائی حکومت نارتھ ایسٹ ایولون کے لیے تجویز کرے گی۔ یہ سیاسی طور پر انضمام سے کہیں آسان ہے کیونکہ کسی کا ٹاؤن ہال نہیں جاتا۔
تیسرا طریقہ اینکر پر مبنی مرکزِ شہر کی ازسرِنو تشکیل ہے۔ Pittsburgh نے اپنی اسٹیل کی صنعت کے زوال کے بعد یہ کیا۔ Carnegie Mellon، University of Pittsburgh اور UPMC کو ڈاؤن ٹاؤن کی دوبارہ ترقی کے دانستہ انجنوں کے طور پر برتا گیا، جو پیدل چلنے کے قابل اضلاع میں مرکوز تھے، اور Tax-Increment Financing زونز اور بائی رائٹ زوننگ (پیشگی اجازت والی زوننگ) کے ذریعے سہارا دیے گئے جنہوں نے دوبارہ ترقی کو سستا بنا دیا۔ Three Rivers کا ساحل ایک مخلوط استعمال کی ریڑھ کی ہڈی بن گیا۔ آج Pittsburgh کا مرکز 1980 کے مقابلے میں زیادہ گنجان، زیادہ نوجوان اور زیادہ امیر ہے۔
Hamilton، Ontario نے اپنے اسٹیل کے شعبے کے زوال اور Burlington اور Oakville کے ذریعے مضافاتی ترقی کے قبضے کے بعد — جو Paradise اور CBS کے مقامی مساوی ہیں — اسی حکمتِ عملی کا کینیڈین ورژن چلایا۔ McMaster University اینکر بنی۔ براؤن فیلڈ ری ڈیولپمنٹ پروگراموں نے پرانی صنعتی زمین آزاد کی۔ کمرشل اور رہائشی مِل ریٹ کا تناسب آہستہ آہستہ کم کیا جا رہا ہے۔ تیس سال کے زوال کے بعد اب آبادی کی بحالی حقیقی ہے۔
سینٹ جانز کے لیے، Elizabeth Avenue اور Prince Philip Drive کے ساتھ ادارہ جاتی ریڑھ کی ہڈی — Memorial University، Marine Institute اور Health Sciences Centre — پہلے ہی ایک کام کرنے والے اینکر ڈسٹرکٹ کے طور پر کام کر رہی ہے، جو تحقیق، روزگار اور اس سے متصل محلوں کو سہارا دیتی ہے۔ فوری مسئلہ وہاں نہیں ہے۔
فوری مسئلہ ڈاؤن ٹاؤن ہے۔ ڈاؤن ٹاؤن کا مرکز — Water Street، Duckworth Street، George Street، کیتھیڈرل ڈسٹرکٹ اور بندرگاہ کا ساحل — شہر کا سب سے نمایاں اثاثہ اور اس کی بنیادی ورثے اور سیاحتی شناخت ہے۔ یہ وہ علاقہ بھی ہے جہاں کھوکھلا پن سب سے زیادہ واضح ہے۔ خالی بالائی منزلیں، بہترین پلاٹوں پر سطحی پارکنگ، George Street کی پٹی کے باہر گراؤنڈ فلور کی ریٹیل خالی جگہیں، اور دو دہائیوں سے بنیادی طور پر ایک ہی سطح پر رہنے والی ڈاؤن ٹاؤن کی رہائشی آبادی، سب ایک ہی بنیادی مسئلے کی عکاسی کرتے ہیں: ڈیولپمنٹ ماڈل شہر کے مرکز میں کثافت بنانے کے بجائے ترقی کو مضافات کی طرف باہر دھکیلتا رہا ہے۔ The Rooms، سینٹ جانز کنونشن سینٹر اور بندرگاہ کا ساحل حقیقی اینکر ہیں۔ ان میں سے کسی کو بھی ابھی تک مربوط ڈاؤن ٹاؤن ازسرِنو تشکیل کی حکمتِ عملی کا انجن نہیں سمجھا جا رہا۔
چوتھا طریقہ صوبائی آمدنی کی شراکت ہے۔ یہ وہ آپشن ہے جو سینٹ جانز شہر اس وقت مانگ رہا ہے۔ Quebec اپنی QST اور ایندھن ٹیکس کی آمدنی کا ایک حصہ میونسپلٹیوں کے ساتھ بانٹتا ہے۔ وفاقی Canada Community-Building Fund ملکی سطح پر یہی کرتا ہے۔ Northwest Territories علاقائی آمدنی بانٹتا ہے۔ زیادہ تر یورپی ممالک میونسپل مالیات کو بطور طے شدہ طریقہ اسی انداز میں برتتے ہیں۔ یہ کام کرتا ہے۔ یہ سب سے آسان سیاسی مطالبہ ہے۔ یہ چاروں آپشنز میں سب سے کم کافی بھی ہے کیونکہ یہ آمدنی کا فرق تو بند کرتا ہے لیکن اس کے نیچے موجود ساختی شرحوں کے فرار (rate-flight) کے مسئلے کو ٹھیک نہیں کرتا۔
Saint John کا تقابل
سینٹ جانز کے لیے سب سے اہم تقابل Minnesota یا Pittsburgh میں نہیں ہے۔ یہ New Brunswick میں ہے۔
پانچ سال پہلے، Saint John, NB بہت حد تک ویسا ہی دکھائی دیتا تھا جیسا آج سینٹ جانز، NL: گھٹتی آبادی، کھوکھلا ہوتا مرکز، Quispamsis اور Rothesay کے ہاتھوں مضافات کا قبضہ، پراپرٹی ٹیکس پر حد سے زیادہ انحصار، اور عمل کرنے میں سست صوبائی حکومت۔ 2024 میں Saint John نے 3.9% کی آبادی میں اضافے کی شرح درج کی — جو 1980 کی دہائی کے اوائل کے بعد شہر کی سب سے بلند شرح تھی۔ مردم شماری کے میٹروپولیٹن علاقے میں 2.4% اضافہ ہوا۔ علاقائی ترقی کا 87% شہر کی حدود کے اندر آیا۔
Saint John میں جو تبدیل ہوا وہ ٹھوس اور قابلِ تکرار تھا۔ کونسل نے عوامی جوابدہی کے ساتھ 2% سالانہ نمو کا واضح ہدف مقرر کیا۔ شہر نے وفاقی Housing Accelerator Fund کی رقم جارحانہ طور پر معمولی ردوبدل کے بجائے ضابطہ جاتی اصلاحات پر لگائی۔ کونسل نے پراپرٹی ٹیکس اصلاحات کو ایک صوبائی مسئلے کے طور پر پیش کیا جس کے لیے صوبائی اقدام ضروری ہے — اور اس پر سیاسی حمایت حاصل کی۔ طویل مدتی قرض 46% کم کر کے $119 ملین سے تقریباً $64 ملین کر دیا گیا۔ شہر کے بڑھتے رہنے کے دوران رہائشی ٹیکس کی شرح میں معمولی کمی کی گئی۔
سینٹ جانز، NL کو وہی وفاقی فنڈنگ، وہی صوبائی وکالت کے ذرائع اور وہی ضابطہ جاتی اوزار دستیاب ہیں۔ اس نے ابھی تک وہی سیاسی فیصلے نہیں کیے۔
یہاں حقیقت پسندانہ طور پر کیا کام کر سکتا ہے
عملی حکمتِ عملی چار میں سے تین آپشنز کو یکجا کرتی ہے اور انضمام کو طویل مدتی ہدف کے طور پر لیتی ہے۔
سینٹ جانز شہر کو کمرشل مِل ریٹ جارحانہ طور پر نیچے لانا چاہیے — پانچ سال میں 29.5 سے 18–20 کی طرف — جس کی مالی معاونت صوبے کی طرف سے HST کی شراکت اور نامزد ری ڈیولپمنٹ اضلاع سے Tax-Increment Financing کے ذریعے حاصل ہونے والی آمدنی سے ہو۔ ڈاؤن ٹاؤن کا مرکز — Water Street، Duckworth Street، George Street اور بندرگاہ کا ساحل — کو ایک ترجیحی ری ڈیولپمنٹ ڈسٹرکٹ کے طور پر رسمی بنایا جانا چاہیے جس میں بائی رائٹ زوننگ (پیشگی اجازت والی زوننگ)، تیز رفتار پرمٹنگ، پیشگی منظور شدہ ورثے سے ہم آہنگ عمارتی ڈیزائن، اور بالائی منزلوں کی رہائشی تبدیلی اور سطحی پارکنگ لاٹس پر خالی جگہ کی تعمیر (انفل) کے لیے ہدفی مراعات ہوں۔
اس کے ساتھ ساتھ، صوبائی حکومت کے سامنے Twin Cities کے ماڈل پر نارتھ ایسٹ ایولون Fiscal Disparities Program کی ایک سنجیدہ تجویز پیش کی جانی چاہیے — جسے واضح طور پر انضمام کے متبادل کے طور پر پیش کیا جائے، جو اسے ان مضافات کے لیے سیاسی طور پر قابلِ قبول بناتا ہے جو انضمام سے ڈرتے ہیں۔ Halifax HRM اور Twin Cities کے کیس اسٹڈیز وہ تقابل ہیں جنہیں میز پر لانا چاہیے۔
ان میں سے کچھ بھی نظریاتی نہیں۔ اوزار موجود ہیں۔ کیس اسٹڈیز موجود ہیں۔ سوال سیاسی ارادے کا ہے۔
یہ میونسپل سیاست سے آگے کیوں اہم ہے
اگر نیو فاؤنڈ لینڈ اور لیبراڈور کو اٹلانٹک کینیڈا میں بامعنی طور پر خود کو مقام دینا ہے — وفاقی سرمایہ کاری کے لیے، تجارت کے لیے، یورپی اداروں سے رابطے کے لیے، آف شور اور آن شور وسائل کی ترقی کی اگلی لہر کے لیے — تو دارالحکومت کو دارالحکومت کی طرح کام کرنا ہوگا۔ ایک سینٹ جانز جو ٹیکس بنیاد کھو رہا ہے، ہر چار میں سے تین نئی تعمیراتی درخواستیں مسترد کر رہا ہے، اور صوبے سے HST بانٹنے کا کہہ رہا ہے کیونکہ وہ خود اپنا خرچ نہیں اٹھا سکتا، وہ ایسا دارالحکومت نہیں جو کسی سنجیدہ صوبائی عزم کا عملی مرکز بن سکے۔ وفاقی محکمے، NATO کے شراکت دار، اور شمالی امریکہ/یورپ کے سرمایہ کار صوبے کا جائزہ لیتے وقت میزبان شہر کو دیکھتے ہیں۔
اس مضمون کے اعداد و شمار شہر چلانے والے لوگوں پر تنقید نہیں ہیں۔ یہ ایک طویل مدتی ساختی مسئلے کا بیان ہیں جسے خود شہر نے اپنی بجٹ بک میں دستاویزی شکل دی ہے۔ اٹلانٹک کینیڈا کے ہر اس شہر نے جسے اس مسئلے کا سامنا ہوا اسے ٹھیک کیا ہے۔ Halifax نے کیا۔ Saint John اب کر رہا ہے۔ Pittsburgh اور Hamilton نے ہم سے پہلے کیا۔ یہ حکمتِ عملی حالیہ ہے، آزمودہ ہے، اور بعض صورتوں میں نوے منٹ کی پرواز کے فاصلے پر کتابوں کی الماریوں میں رکھی ہے۔
ترقی یہاں ہے۔ سوال یہ ہے کہ کیا دارالحکومت اسے ساتھ والے ٹاؤنز کی طرف بھیجتے رہنے کا انتخاب جاری رکھے گا۔
L|S Real Estate Group، جو 17 Duffy Place Suite 200, St. John's میں قائم ہے، نارتھ ایسٹ ایولون بھر میں خریداروں، فروخت کنندگان اور کمرشل کلائنٹس کے ساتھ کام کرتی ہے۔ ہمارا ماننا ہے کہ علاقائی رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کو صرف لین دین کے لحاظ سے نہیں بلکہ ساختی طور پر سمجھنا بہترین ہے۔ سینٹ جانز، Paradise، CBS، Mount Pearl اور آس پاس کی کمیونٹیز میں کمرشل اور رہائشی بروکریج کے لیے lsre.ca ملاحظہ کریں یا 709-771-4448 پر کال کریں۔
ذرائع
- سینٹ جانز شہر، 2026 Budget Book اور Budget Speech، 15 دسمبر 2025
- سینٹ جانز شہر، 2025 Economic Review، مارچ 2026
- سینٹ جانز شہر، July 2024 State of the Economy
- سینٹ جانز شہر، Residential Building Permits Dashboard (2025–2026)
- اسٹیٹسٹکس کینیڈا، Census of Population، 2016 اور 2021 (سینٹ جانز، Mount Pearl، Conception Bay South، Paradise، Portugal Cove–St. Philip's، Torbay اور Logy Bay–Middle Cove–Outer Cove کے لیے آبادی، رقبے اور کثافت کا ڈیٹا)
- Newfoundland & Labrador Statistics Agency، Population Estimates 2006–2025
- Canada Mortgage and Housing Corporation، Monthly Housing Starts data
- CBC News، "Property taxes going up in 2024 as St. John's struggles with higher costs"، دسمبر 2023
- CBC News، "Red tape, labour shortage preventing homes from being built"، اپریل 2025
- CBC News، "St. John's proposes changes to development regulations"، اپریل 2024
- CBC News، "Torbay greenlights new water development as residents struggle with town supply, wells"، جنوری 2026
- The Globe and Mail، "Federal agency failed to track 'forever chemicals' in Newfoundland town's water, residents say"، اکتوبر 2025
- McInnes Cooper، Southeast Torbay PFAS Class Action فائلنگز (Federal Court of Canada، نومبر 2024 سے تاحال)
- Water Canada، "Torbay Finds Contaminants in Potential Water Supply"، اکتوبر 2017
- Saint John, NB، "Reason to celebrate: Saint John achieves historic population growth in 2024"، جنوری 2025
- Twin Cities Fiscal Disparities Program، Metropolitan Council of the Twin Cities (1971 سے تاحال)
- Halifax Regional Municipality Act، 1995